Застройщик навязывает свою управляющую компанию

Я купил квартиру в новостройке по договору ДДУ. Сейчас начался процесс передачи жилья собственникам. Первые клиенты, которых пригласили на приемку, сообщают, что их принуждают заключить договор с управляющей компанией, принадлежащей холдингу застройщика. Без этого угрожают не отдать ключи.

При этом в договоре с УК прописаны обязательные услуги консьержа и охраны. При несложном перемножении тарифа на количество квартир становится очевидно, что стоимость услуг в разы завышена. В ДДУ, разумеется, подобных обязательств на дольщика не возложено.

Вопросы такие: насколько законны такие угрозы и условия, а также навязывание услуг и тарифов без решения собрания собственников? Как себя правильно вести в данной ситуации и защитить свои интересы?

С уважением,

Иван

Иван, все немного сложнее. Угроза не отдавать ключи и навязывание дополнительных услуг незаконны. А само по себе заключение договора с подконтрольной застройщику управляющей компанией — не совсем.

Дело в том, что у каждой новостройки есть период, когда она уже не нужна застройщику, но еще не является собственностью будущих жильцов. Поэтому сначала у дома есть временная УК, которую выбирает застройщик, а потом основная, которую выбирают собственники.

Объясню, зачем это нужно и как себя вести в такой ситуации.

Временная управляющая компания

Такого термина в законе нет, но возьмем его для удобства. Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать. В день, когда подписывается свидетельство на ввод в эксплуатацию, застройщик технически не может передать все квартиры жильцам. Передача квартир — это процесс, который растягивается на срок до 2 месяцев, а иногда и дольше.

Пока квартиры не переданы владельцам, последние не имеют права выбирать управляющую компанию. Выбор УК требует проведения общего собрания собственников или лиц, которыми подписаны акты приема-передачи, а этого еще не случилось.

Поэтому закон обязал застройщика самостоятельно в течение 5 дней после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с УК на время передачи квартир. Срок такого договора не может быть больше 3 месяцев.

По закону, независимо от того, подписали вы договор с управляющей компанией при передаче квартиры или нет, платить за ее содержание придется с даты подписания акта. И платить именной той УК, которую выбрал застройщик. Обязанность содержания квартиры переходит к вам тогда, когда вы подписываете акт приема-передачи.

Таким образом, обязанность платить за коммунальные услуги есть, а обязанности заключить договор с временной УК нет. Потому что застройщик уже заключил договор в отношении всего дома.

Основная управляющая компания

Первая постоянная УК новостройки выбирается в открытом конкурсе, если только жильцы не успели самостоятельно провести общее собрание.

В течение 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию органы местного самоуправления должны известить компании о проведении конкурса. Его должны провести в течение 40 дней после такого извещения. Через 10 дней после конкурса все собственники, подписавшие акты приема-передачи квартир, должны быть уведомлены о результатах конкурса и о победившей в нем УК.

Заключать договор с победившей в конкурсе компанией обязательно. Даже если заключать договор вы не пойдете, через 2 месяца после результатов конкурса он будет считаться заключенным автоматически. Вам присвоят номер лицевого счета и сделают все начисления.

Поменять компанию, выигравшую конкурс, можно не ранее чем через год.

Дополнительные услуги и угрозы

Нельзя сказать, что заставлять подписать договор с временной УК законно, но иногда нет объективных причин отказываться. Если в договоре нет дополнительных услуг, тарифы соответствуют закону, нет невыгодных условий, такой договор можно подписать и у вас не будет путаницы с начислениями за коммунальные услуги. А если вас заставляют подписать протокол голосования по выбору основной УК, стоит отказаться.

Навязывание услуг консьержа и охраны и тем более угроза не отдать ключи без подписания договора незаконны совсем. Услуги по охране и видеонаблюдению не предусмотрены в качестве обязательных для содержания жилых домов. Решение о необходимости дополнительных услуг может быть принято только общим собранием жильцов дома. А так как никаких жильцов еще нет, то и принять такое решение за вас нельзя.

Как действовать в такой ситуации

Есть несколько возможных вариантов развития событий.

Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор. Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять. Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.

Роспотребнадзор может оштрафовать застройщика на 10—20 тысяч рублей и обязать его соблюдать закон, но это займет время. Возможно, поможет и просто угроза, хотя маловероятно.

Вот, например, решение суда, где застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.

Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру. Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок. Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.

Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.

Подписать договор с временной УК. Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе. А затем действовать по обстоятельствам.

Максимальный срок до выбора основной УК — 70 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если в конкурсе вам подсунут ту же самую УК или конкурса вообще не будет, нужно будет действовать активно. Кроме Роспотребнадзора можно обратиться в прокуратуру, чтобы она проверила, соблюдены ли все требования к проведению конкурса и выбору УК. И не подделали ли протокол общего собрания жильцов — такое тоже бывает.

Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома

Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Куплена квартира в новостройке, пройден этап ввода в эксплуатацию, пришло уведомление на приемку квартир (будет через три недели). Из разговоров с застройщиком я смогла сделать следующие выводы. Выдача ключей будет при выполнении двух условий: а) подписание акта сдачи-приемки б) подписание договора с управляющей компанией (де-факто выбранной застройщиком), которой и будут переданы ключи для передачи нам. Не затрагивая вопроса состояния самой квартиры, общие помещения (МОПы) и придомовая территория находятся в плачевном состоянии (двор — по сути стройка, ни дорожек, ничего). Состояние МОПов описано в приложении к ДДУ, состояние двора — нет. В рекламных проспектах и на сайте комплекса обещали благоустроенный двор с детскими площадками, площадкой для выгула собак, зеленью и пр. Но на бумаге это не закреплено, и реально ничего нет. Вероятно, это могло быть в каких-то проектных бумагах, но у меня их нет. Вопрос: каковы права дольщика в таком случае? Можно ли указать подобные недоработки в акте приемки, или, с учетом того, что обязательства по благоустройству территории нигде не описаны, нет? Что происходит, если он их описывает — устранить их, как недостатки квартиры в любом случае, не может, правильно я понимаю? Что происходит в случае, если в квартире обнаруживаются недостатки, которые застройщиком очевидно не могут быть устранены (например, мы уже знаем, что поставлены другие отопительные приборы)? Принимать квартиру и описывать недостатки? Кроме того, застройщик говорит, что получить ключи мы сможем только после подписания договора с УК. Я понимаю, что это незаконно — у меня пока нет никаких отношений с УК, чтобы она в принципе получала мои ключи, но реальность именно такова. Застройщик говорит, что согласно п.14 ст. 169 ЖК РФ я должна подписать договор с УК не позднее 5 дней с момента приемки, но ключи после подписания в любом случае. Во-первых, должна ли? Во-вторых, каковы варианты моего поведения (мои возможности) в этой ситуации (невыдачи мне ключей в случае неподписания договора с УК), то есть мы ничего не выбирали, стоимость услуг не определяли и т.д.

Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»:

По смыслу ч. 5 ст. 8 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства до подписания акта приемки объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом, если недостатки привели к ухудшению качества объекта строительства, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания акта приемки до момента удовлетворения застройщиком одного из следующих требований: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.

Таким образом, помимо требования об устранении недостатков, если иное не оговорено договором, участник вправе предъявлять и иные требования.

Действительно, в договорах участия в долевом строительстве застройщики, как правило, не указывают состояние передаваемого общего имущества, однако, сведения о нем в обязательном порядке будут содержаться в проектной документации на строительство объекта. В силу части 2 статьи 21 закона №214-ФЗ по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. На основании указанной нормы Вы вправе перед подписанием акта приёмки-передачи потребовать предоставления проекта строительства и изучить в нём информацию о состоянии мест общего пользования, в частности, о парковочных местах, детских площадках, озеленении и прочем.

По смыслу ст. 2 закона № 214-ФЗ, под объектом долевого строительства понимается не только жилое или нежилое помещение, но и общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Таким образом, подписанием акта приемки объекта участник подтверждает соответствие условиям договора и технических норм как непосредственно квартиры, так и совместно принимаемого общего имущества. В связи с изложенным при наличии недостатков общего имущества собственников многоквартирного дома, Вы вправе предъявить застройщику одно из требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ и не подписывать акт приёмки-передачи.

Обращаем Ваше внимание на то, что ввод дома в эксплуатацию при несоответствии построенного объекта проекту, даже если речь идёт о благоустройстве, мягко говоря, неправильно. В связи с этим, возможно, не помешает направление жалобы по данному поводу в региональную службу государственного строительного надзора.

Отдельно сообщаем, что закон не позволяет одновременно составлять и акт о наличии недостатков, и акт приёмки передачи. Исходя из смысла закона схема такова: осмотр квартиры — составление акта о недостатках — устранение — передача квартиры. Таким образом, на период устранения недостатков застройщиком передача квартиры может сдвинуться.

Что касается заключения договора с управляющей компанией, сообщаем следующее. В силу части 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 14 названной статьи Жилищного кодекса РФ, до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, законодательством регламентирована процедура «появления» той или иной компании в многоквартирном доме. В Вашей ситуации рекомендуем проверить, соблюдены ли все процедуры, описанные в законе, и на основании проверки делать выводы о легитимности управления домом именно этой управляющей компанией.

Бизнес на жильцах: зачем застройщикам создавать свои управляющие компании

Бизнес по обслуживанию домов поможет застройщикам удержаться на плаву.

застройщик навязывает свою управляющую компанию

Фото: Depositphotos/scanrail

Вероятность серьезного снижения спроса на жилую недвижимость, о которой все чаще говорят эксперты, ссылаясь на неблагоприятную экономическую ситуацию, заставляет строительные компании задумываться не только о компромиссе цены, но и о других направлениях бизнеса, которые позволили бы получать стабильный доход. Управление жилыми домами, по мнению специалистов, — как раз одна из таких сфер. Сегодня все больше девелоперов пытаются развивать это направление, улучшая работу своих управляющих компаний (УК). На рынке не редкость, когда жильцы по завершении трехлетнего переходного периода после сдачи дома остаются верны застройщику, который предлагает стабильное качество услуг. Впрочем, некоторые участники рынка по-прежнему предпочитают доверять управление своими объектами независимым УК или же отдают этот вопрос на откуп жильцам, поскольку уверены, что непрофильный бизнес принесет больше проблем, чем выгод. Да и жильцы в большинстве случаев все еще предпочитают нанимать независимых от застройщика управляющих. Однако это им удается с большим трудом.

В переходный период

Создаваемые застройщиками управляющие компании стали появляться в середине 2000-х гг. Изначально главной их целью было устранение строительных недочетов, которые обнаружат новоселы в своих квартирах. В ситуации высокого спроса на квартиры, больших объемов возводимого жилья и пристального внимания покупателей к качеству приобретаемых метров оказалось удобным иметь в структуре любого более-менее крупного строительного холдинга отдельную компанию для решения подобных вопросов. Кроме того, подобные УК помогали жильцам, например, в оформлении права собственности.

Вообще говоря, управлять домом могут сами жильцы (владельцы квартир) через создаваемое ими товарищество собственников жилья (ТСЖ). Однако, как подчеркивает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова, в новом доме это возможно только после того, как более половины квартир будет оформлено в собственность, а это не всегда происходит быстро. «Соответственно, складывается ситуация, когда люди уже проживают в новом доме, а решать их бытовые вопросы фактически некому. Поэтому девелопер, который несет ответственность перед покупателями, создает собственную управляющую компанию», — рассказывает она, добавляя, что у Л1 первая УК появилась около пяти лет назад. У компании «Ленстройтрест», напротив, своей УК нет, поскольку основной бизнес — это девелопмент и строительство, отмечает генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин. «Это не наш бизнес, но мы считаем, что этим должны заниматься профессионалы, полностью разделяющие нашу идеологию», — говорит он.

Застройщик знает дом

Одним из аргументов в пользу УК от застройщика многие девелоперы называют то обстоятельство, что работа дешевых, малоквалифицированных подрядчиков, привлекаемых ТСЖ, сводит на нет все усилия компании по созданию качественной жилой среды: неграмотно обслуживаются современные коммуникации, в отсутствие каких-либо оговоренных в уставе ТСЖ правил изменяется внешний вид здания (например, самовольным остеклением балконов или лоджий).

По мнению председателя правления Группы компаний «РосСтройИнвест» Игоря Креславского, к управлению жилыми домами аутсорсинг вполне применим, если речь идет о «типовых», не очень сложных (в техническом плане) объектах, с которыми быстро и без проблем «освоятся» специалисты сторонних компаний. «Управляющие компании, предлагая услуги всему рынку, могут постоянно увеличивать количество обслуживаемых объектов, снижая издержки за счет экономии «на масштабах», — рассуждает он. — Напротив, если речь идет о сложных проектах, в которых применяются новые технологии в инженерных системах, специфичные отделочные материалы и так далее, то есть очень важны все детали и мелочи, лучше самого застройщика заниматься обслуживанием таких домов мало кому под силу».

В том числе и по указанной выше причине управляющие компании от застройщиков раньше всего появились в сегменте элитной недвижимости. В этих домах покупателю крайне важно, чтобы все системы работали без сбоев, а возможные проблемы устранялись как можно быстрее. А это значит, что сотрудники УК всегда должны быть на месте, их должно быть достаточно для оперативной реакции на вызов, они должны быть в курсе нюансов конструкции здания и особенностей коммуникаций. Подчас наличие собственной УК в элитном жилом проекте становится, при прочих равных, одним из решающих факторов выбора. «Клиент сегодня более жестко подходит к заключению сделок, работа девелоперов осложняется высокими покупательскими запросами к приобретаемому объекту. Помимо основных требований к жилью у покупателей сформировалась необходимость в качественном сервисе, которым обеспечен дом», — отмечает председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН» Андрей Тетыш.

Забота о репутации

В Петербурге сегодня работает около двух сотен управляющих компаний, примерно треть из них — частные, в том числе созданные при крупных строительных компаниях, например у «ЮИТ», «Балтрос» и других. По словам Андрея Тетыша, хотя закон требует через три месяца после сдачи дома передавать управление УК, выбранной по конкурсу, на практике оно почти во всех случаях переходит к дочерним или партнерским структурам застройщика.

Схема несложная: сдав новый дом в эксплуатацию, строительная компания в короткие сроки создает ТСЖ, в котором большинство голосов принадлежит ей как собственнику основного числа квартир (не все квартиры проданы, да и покупатели не успевают оформить приобретения). Правление такого ТСЖ «выбирает» УК застройщика. При этом жильцы чаще всего жалуются на завышенные тарифы на услуги УК. Застройщики возражают: расценки городских властей не дают возможности для эффективного бизнеса в сфере ЖКХ.

В то же время передавать свои дома в управление «на сторону» они не хотят. Застройщики объясняют это заинтересованностью в качественном постпродажном обслуживании, которое сильно влияет на их репутацию, а значит — на будущие продажи, особенно, если запланирована вторая очередь того же проекта.

Сделать бизнес УК выгодным

Один из способов и завоевать доверие новоселов (а значит, исключить вероятность, что на смену «своей» УК придет сторонняя организация) и повысить доходность бизнеса — предложение управляющей компанией не только стандартного набора услуг, но и всевозможных дополнительных сервисов, которые наиболее востребованы в дорогих проектах — классов комфорт, бизнес и элитном. Например, по словам управляющего директора NAI Becar в Санкт-Петербурге Натальи Скаландис, в «элитке» некоторые УК предлагают услуги дизайнера для внутренней отделки квартир.

«Понятие выгоды/невыгоды разнится в зависимости от степени заинтересованности застройщика в поддержании положительного имиджа. Крупные надежные девелоперы, заботящиеся о своей репутации, будут привлекать УК для удовлетворения потребностей жильцов, даже если это сопряжено с дополнительными расходами», — замечает она. Впрочем, специалисты уверены, что уже в ближайшие годы требования качественного сервиса с самых первых дней после заселения в новую квартиру будут активно предъявлять и покупатели жилья массового сегмента, а не только элитного. Это заставит застройщиков снижать издержки и повышать эффективность данного направления бизнеса. Кризис и сопровождающее его падение спроса на квартиры, вероятно, ускорит процесс, и управление многоквартирными домами станет для девелоперов одним из серьезных источников дохода.

Игорь Креславский добавляет, что еще один сегмент, который в обозримой перспективе будет, скорее всего, занят управляющими компаниями застройщиков, — это проекты квартальной застройки на территории Ленинградской области, включая те, которые расположены на расстоянии 10-15 минут езды до КАД. «Для сторонних «управленцев» такой географический «разброс» означает повышенные транспортные расходы, необходимость иметь «в резерве» свободные выездные бригады, обеспечивать «дежурство» на удаленных друг от друга объектах», — поясняет он.

На собственные грабли

Стремление застройщиков управлять своими домами приводит к одному негативному сценарию. В абсолютном большинстве случаев (некоторые эксперты даже утверждают, что в 100% случаев) дома сдаются с недоделками, подчас довольно значительными. По словам экспертов рынка, чаще всего недоделки связаны с отсутствием системы пристенных дренажей, водоотведения, некачественной изоляцией, затоплением подвальных помещений и паркинга, повышенной влажностью, медленным разрушением фундамента, коррозией. Иногда дефекты встречаются даже в дорогих проектах. Так, покупатели квартир в одном из таких комплексов через некоторое время обнаружили серьезные дефекты в канализации, устранение которых требует многомиллионных дополнительных затрат.

Начав управлять домом, УК застройщика вынуждена дефекты исправлять, но зачастую это невозможно сделать быстро. Жильцы, сталкиваясь с дефектами, чисто психологически относят их к плохой работе УК (особенно, если дефекты не очевидно обусловлены просчетами застройщика — например, перебои в работе лифтов, протечки труб и кровель и т. д.). Независимая компания еще может оправдаться перед жильцами, сваливая ответственность на застройщика или даже предъявив ему претензии по суду. У аффилированной компании таких возможностей нет. И это обстоятельство усиливает раздражение жильцов, причем против обоих — и застройщика, и его УК. Как показывают исследования, люди уверены, что застройщик навязал им свою УК не для более качественного обслуживания дома, а чтобы скрыть дефекты строительства и постараться «по-тихому» их ликвидировать, пока основная масса покупателей еще не въехала в свои квартиры (в большинстве случаев они продаются без отделки и покупатели вынуждены этим заниматься). В результате застройщик не помогает своему УК наладить работу, а, наоборот, своими недоделками отпугивает жильцов от УК, портит ему бизнес.

Такой же эффект возникает и от нарочитых усилий застройщиков при проталкивании своих УК. Например, застройщики не брезгуют сомнительными приемами при проведении конкурсов. Договариваясь с муниципалами, они выставляют такие условия, которым может удовлетворить только их УК. Или не выдают покупателям квартир документы для оформления в Росреестре, пока те не подпишут договор с их УК. Как писал kvadrat.ru, в 2012г. Управление Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу выявило незаконное навязывание своего УК (а также требование внести коммунальные и иные платежи за полгода вперед) со стороны застройщиков, входящих в группу «РАНТ». Схожие незаконные условия выявлены в договорах других застройщиков, в том числе входящих в группы RBI (ЗАО «Северный город» и ООО «Строительные системы»), «Главстрой-СПб», NCC, «Трест-36» и других. Все это приводит к тому, что пока отношение жильцов к УК застройщиков преимущественно негативное. Многочисленные опросы показывают, что своими управляющими компаниями недовольны как правило более 80% жителей новостроек.

Ирина Лапеченкова, Владимир Грязневич 

Действующий порядок установлен для качественного содержания здания и прилегающей территории после перевода объекта в режим плановой эксплуатации. Передача дома от застройщика управляющей компании осуществляется по нормам законодательства РФ. Изучение представленных ниже сведений поможет учесть интересы дольщиков, пригодится для корректного решения спорных вопросов.

Общая информация

застройщик навязывает свою управляющую компанию

В процессе возведения многоквартирного жилого дома (МКД) застройщик управляет соответствующим имуществом самостоятельно. В частности, подразумеваются определенные затраты по типовым позициям:

  • уборка мусора;
  • поддержание работоспособного состояния проездов;
  • оплата потребленной электроэнергии, других ресурсов.

Компания вправе заключать договоры с дольщиками. Даже при новой схеме финансирования объектов, которая действует с лета 2019 г., такой механизм обеспечивает приток денежной массы для выполнения работ. Предварительный характер соглашений обеспечивает привлекательный ценовой уровень жилья.

На завершающих этапах строительства стандартный алгоритм подразумевает следующую последовательность действий:

  1. Будущие собственники квартир выбирают управляющую компанию (УК). Альтернативный способ – организация конкурса муниципалитетом.
  2. Застройщик оформляет ввод объекта в эксплуатацию, регистрацию в базе данных ЕГРН.
  3. В течение 5 дней после приемки комиссией по акту – подписывает договор передачи дома с управляющей компанией.
  4. Дольщики после окончательного расчета принимают квартиры, фиксируют свои права собственников изменением записей в «Росреестре».
  5. Управляющая компания заключает соглашения с обслуживающими (снабжающими) организациями для полноценного выполнения своих функциональных обязанностей.

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию – главным преимуществом актуальных правил (действуют с 2015 г.) является схема выбора управляющей компании. Выше отмечено, что соответствующие действия вправе выполнять:

  • дольщики;
  • местная администрация.

Застройщик отстранен от процесса действующими нормативами. Он не может навязывать свою управляющую компанию и осуществлять передачу дома по своей воле. Более того, местные органы власти применяют альтернативную схему (конкурс) только при отсутствии коллективного решения о передаче конкретной управляющей компании от будущих собственников. Конкурс для выбора управляющей компании проводится в открытой форме с публикацией всех важных условий.

Важно! Застройщик не имеет права самостоятельного заключения договоров о передаче дома с управляющей компанией, изменения утвержденных соглашений.

Условия для передачи дома собственникам

После завершения рабочих операций по проекту для дальнейшей передачи необходимо получить положительное заключение межведомственной комиссии. Следует подчеркнуть, что соответствующее состояние объекта подробно описано в утвержденной конструкторской документации. Типовые требования:

  • подключение к водоснабжению, канализации, другим инженерным сетям;
  • хорошее функциональное состояние лифтов, другого технического оборудования;
  • выполненные полностью (частично) общестроительные (отделочные) работы.

Для подготовки согласования застройщик отправляет в муниципалитет стандартное заявление. Кроме сотрудников администрации населенного пункта в состав комиссии включают представителей:

  • застройщика;
  • крупных подрядчиков;
  • надзорных организаций;
  • служб газоснабжения, МЧС и др.

Выявленные недостатки устраняют в определенный срок. При отсутствии других замечаний подписывают акт по установленной форме о вводе МКД в эксплуатацию. Этот документ подписывает уполномоченный сотрудник муниципалитета. Один экземпляр хранят в архиве местной администрации.

На следующем этапе передают документы для создания записи о новом объекте недвижимости в «Росреестре». Кроме общих строительных параметров туда вносят сведения об адресе, границах земельного участка. Собственником на этом этапе указывают компанию застройщика.

Только после выполнения рассмотренных действий начинается процесс передачи квартир частным собственникам. Дольщик вправе сделать предварительную проверку. Обнаруженные недостатки устраняют по взаимному согласию с заказчиком либо с помощью судебного решения. Истец может отметить претензии по следующим позициям:

  • качество работ, материалов;
  • изоляционные характеристики;
  • санитарное состояние;
  • техническая оснащенность.

После устранения проблем и полного расчета стороны подписывают акт приема передачи. Типовая часть такого документа – удостоверение отсутствия взаимных претензий. Заявление вместе с ДДУ и другими сопроводительными документами передают в органы регистрации прав собственности на квартиру.

Сроки оформления:

  • при обращении непосредственно в «Росреестр» составляют не более 10 раб. дней.;
  • через МФЦ – до 12 включительно;
  • с нотариальным заверением договора – до 3 дней.

Следует подчеркнуть заинтересованность застройщика в скорейшем завершении данного процесса. До передачи квартир он продолжает оплачивать счета за коммунальные услуги. При срыве сроков, определенных в базовом договоре, дольщик может потребовать через суд значительную денежную компенсацию.

Порядок передачи дома УК

Передача дома управляющей выполняется пошагово. Ниже рассмотрены основные этапы с комментариями о возможных действиях сторон:

  • выбирают управляющую компанию;
  • собирают документы для заключения договора;
  • оформляют письменное соглашение о передаче;
  • осуществляют фактическую передачу общедомового имущества, сопроводительную документацию.

Шаг 1. Выбор управляющей компании

Самый простой вариант – проведение общего собрания дольщиков по данному вопросу. Для повышения результативности мероприятия рекомендуется создание инициативной группы. Пригодится предварительное информирование участников о ситуации в соответствующем сегменте рынка, расценках, особых условиях. Точные тарифы определяют в ходе переговоров о договоре с управляющей компанией. Результат выбора оформляют протоколом, передают застройщику.

Если решение не найдено, конкурс организует и проводит местная администрация. Важные особенности типовых правил:

  • открытый характер;
  • точный перечень предоставляемых услуг;
  • определенный размер (порядок) оплаты.

Через 10 дней после успешного завершения данного мероприятия уведомления о результатах передают дольщикам. Контракт подписывают на год, поэтому новые собственники сохраняют возможность смены управляющей компании в будущем.

Однако с выбранной по конкурсу компанией соглашение о передаче надо заключать в обязательном порядке. Оно будет действовать по общим правилам даже без подписи дольщика. Новый собственник должен оплачивать предоставленные услуги в полном объеме даже при отсутствии согласия с определенной схемой управления.

Что делать, если застройщик навязывает УК

застройщик навязывает свою управляющую компанию

Правильный порядок действий в подобной ситуации корректируют с учетом реальных условий. Существенные замечания по теме:

  • от навязанной услуги можно отказаться в ходе судебного разбирательства;
  • застройщик не вправе ограничивать доступ в квартиру без подписи договора с определенной УК;
  • частные собственники могут сами сделать выбор управляющей компании по результатам общего собрания;
  • «прозрачная» процедура конкурса обеспечивает хорошие конкурентные условия.

К сведению! Если управляющая компания от застройщика соответствует требованиям дольщиков, они могут согласиться с этим предложением. Аналогичное решение вправе принять комиссия по результатам открытого конкурса.

Если застройщик планирует организовать передачу дома своей управляющей без согласия собственников – нужно обращаться в контролирующие органы (администрацию, жилнадзор), и обязательно проводить общее собрание по вопросу выбора УК по всем правилам.

Шаг 2. Сбор документов

Для участия в конкурсе потенциальная управляющая должна подготовить:

  • устав, другие учредительные документы, выписку из ЕГРЮЛ;
  • справку о трудоустройстве руководителя предприятия с подтверждением профильной квалификации;
  • копию лицензии на соответствующий вид деятельности;
  • сведения о штатном расписании (технических средствах)
  • проект соглашения с расценками.

Для заключения договора между застройщиком и управляющей компанией понадобятся следующие документы:

  • протокол с результатами конкурса (общего собрания);
  • акт приемной комиссии, разрешение на ввод в эксплуатационный режим;
  • выписка из ЕГРН;
  • техническая документация с поэтажными планами;
  • схема подключения инженерных сетей;
  • инструкции по регламентному обслуживанию отдельных систем;
  • действующие соглашения с ресурсными (обслуживающими) организациями;
  • свидетельство о санитарном состоянии объекта (паспорт).

Шаг 3. Заключение договора

Подготовкой и оформлением контракта занимается ответственный работник застройщика.

Обязанность заключить договор с управляющей компанией ограничена пятью днями после подписания акта приемной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию.

В соглашении с УК отмечают:

  • идентификационные данные сторон, объекта недвижимости;
  • ссылку на решение собрания (результат конкурса);
  • предмет соглашения с перечислением услуг (работ);
  • расценки, порядок расчетов;
  • права и обязанности;
  • механизм решения споров, штрафные санкции;
  • срок действия.

Каждый пункт следует рассмотреть отдельно. Так, в списке обязательных работ желательно предусмотреть:

  • подготовку к летнему (зимнему) периоду;
  • выполнение ремонтных процедур;
  • скорость устранения типичных неисправностей.

К сведению! Некоторые УК предлагают перенос розеток и другие рабочие операции за дополнительную плату.

В соглашении необходимо предусмотреть порядок:

  • регулярной отчетности;
  • контрольных процедур;
  • возмещения ущерба по вине работников УК.

Внимание! Скачать типовой контракт с управляющей компанией.

Шаг 4. Фактическая передача имущества и документации

Эту процедуру завершают оформлением специального акта. Данный документ фиксирует действительное состояние имущества на определенную дату передачи дома. В нем указывают обнаруженные недостатки, дефекты, повреждения. При необходимости, УК привлекает для осмотра дома и подготовки экспертных заключений профильных специалистов.

Передача дома застройщиком управляющей компании выполняется с учетом определенной предварительно зоны ответственности. В нее включают:

  • лестничные марши, входные группы, другие помещения общего пользования;
  • вентиляционные и лифтовые шахты;
  • кровлю;
  • инженерные сети, коммуникации;
  • насосные станции;
  • придомовую территорию с беседками, зонами отдыха, иными объектами.

Одновременно передают:

  • акты о начале эксплуатации магистральных приборов учета воды, электричества, газа;
  • сопроводительные инструкции производителей на подключенное техническое оборудование;
  • договоры со снабжающими (обслуживающими) предприятиями.

Следует подчеркнуть, что после подписания акта передачи обоснованность претензий к застройщику по контрольным показателям сложно доказать в рамках судебного разбирательства.

Какие еще есть варианты управления МКД

Кроме рассмотренной технологии применяют форму товарищества собственников жилья (ТСЖ). Этот вариант подразумевает создание юридического лица самими собственниками. На стадии подготовки уставных документов уточняют:

  • состав и порядок формирования правления;
  • механизм оплаты членских взносов;
  • контрольные и ревизионные функции.

От имени ТСЖ заключают договоры с поставщиками коммунальных услуг, снабжающими организациями, исполнителями.

Также допустимо управление непосредственно собственниками. Применение этого способа разрешено действующим законодательством при количестве объектов жилья в МКД не более 30.

Плюсы и минусы каждого способа управления домом следует оценивать с учетом особенностей реальной ситуации. В общем случае для корректной передачи дома от застройщика УК пригодятся представленные выше сведения.

При возникновении спорных ситуаций и для предварительной профессиональной проверки пользуйтесь помощью квалифицированного юриста, особенно если вы столкнулись с навязыванием управляющей компании от застройщика. На этом сайте консультацию получают в удобном режиме онлайн.

Ставьте лайки, делайте репосты, оставляйте комментарии. Для получения дополнительной информации изучайте материалы в соответствующих тематических разделах.

Далее читайте: как поставить многоквартирный дом на кадастровый учет.