Согласование ремонта с управляющей компанией

Подскажите, пожалуйста, кто уже делает ремонт.

Отдел Технадзора УК сказал, что необходимо подписать у них заявление на проведение ремонта.

К заявлению необходимо приложить оплаченные квитанции за:
1. Технический контроль и проведение испытаний 15000р
2. Вывоз строительного мусора 1 контейнер 8000р
3. Подъем материалов на лифте 2000р
4. Пакет инженерно-строительный (подключение, отключение отопления, воды, электроснабжения) 10000р
Итого 35т.р.

При этом квитанции оформляются не на УК на «их» компанию ООО «Строй Про», которая существует только с ноября 2017 года, согласно данным ФНС не находится по своему юридическому адресу, и минимальный уставный капитал.

Заявление на ремонт пишется на имя генерального директора компании ООО «Строй Про», а не в УК, что тоже странновато.

Хотелось бы узнать насколько все это законно и будет ли гарантия качества Техконтроля, актов скрытых работ, если они нужны?

Также в заявлении есть строка с системой штрафов ознакомлен. А штрафы, ну очень интересны.

Включают например:
Открывание дверей и окон в ремонтируемых квартирах в ходе проведения ремонтных работ 1000р
Отсутствие влажной тряпки перед входом в ремонтируемую квартиру 5000р

Таких штрафов за время ремонта УК может выписать на весьма значительную сумму. Как быть с этим?

Добавил файлы-хотелки УК (Дмитрий)

Нередко бывает так, что без содействия управляющей компании ремонт жилого помещения делать нельзя. Ведь управляющая компания должна следить за состоянием домов, что проявляется со стороны управляющих компаний в проверке квартир на наличие перепланировок, а также в согласовании перепланировки с управляющей компанией.

Всегда ли нужно согласовывать перепланировку с управляющей компанией?

Сперва отметим следующее: не все перепланировки должны быть одобрены управляющей компанией.

В нашу организацию довольно часто поступают вопросы по данной теме, как, например, этот: «Я должна ставить в известность управляющую компанию, если делаю в своей квартире перепланировку?». Тут нет однозначного ответа, так как все зависит от сложности перепланировки и от города, где она проводится.

УК занимается рассмотрением перепланировки в большинстве областных городов, а в Москве их роль ограничена. Если в Москве собственник проводит какие-либо ремонтные действия с инженерными коммуникациями, то жилищная инспекция вправе запросить у управляющей компании дома подтверждение о нахождении в том или ином месте каких-либо определенных коммуникаций, а также может запросить справку о том, что УК не имеет возражений по поводу проведения каких-либо конкретных работ.

Инженерные коммуникации:

  

В Московской обл. управляющая компания является одной из первых инстанций, занимающихся рассмотрением и согласованием проекта перепланировки. Это важно потому, что при возникновении в доме происшествий, угрожающих здоровью и жизни жильцов, ответственность за это частично ложится и на УК. А происходить такие аварии могут при незаконном ремонте. Именно поэтому проводить обследование квартиры на предмет перепланировки имеет право и управляющая компания, и МЖИ.

Когда собственник, делая ремонт в МО, получает проектную документацию, он подает ее в управляющую компанию на получение согласия на перепланировку. Когда проект будет одобрен, то можно его отправить уже на дальнейшее рассмотрение в архитектурное управление или МЖИ.

Управляющая компания имеет право проверять перепланировку квартиры

Довольно часто, когда владельцы квартир осуществляют несогласованные ремонтные работы, по жалобе соседа может прийти проверка с управляющей компании.

Ввиду того, что управляющая компания следит за проведением любого ремонтного мероприятия в доме, чтобы обеспечить жильцам безопасное проживание. Поэтому при проверке ремонта действия данной организации собственнику могут не понравиться.

Как же управляющая компания сможет в квартире установить факт перепланировки? Визит представителей УК может быть спровоцирован заявлением соседей на перепланировку в управляющую компанию.

В ходе такого визита управляющая компания имеет право потребовать документы на перепланировку.

Если вы заметили несогласованный ремонт у соседей, то вам следует обратиться в управляющую компанию, чтобы узнать, как пожаловаться на перепланировку соседей, а образец заявления можно запросить в проектной компании или у УК.

При выявлении перепланировки либо переустройства в квартире каковы действия управляющей компании?

Проведение управляющей компанией проверки перепланировки возможно при обычной проверке или при подозрении наличия незаконных ремонтных мероприятий. В МО проверка осуществляется и после согласованного ремонта, т. к. УК входит в состав межведомственной комиссии.

После проверки собственник может получить при несогласованной перепланировке предписание от управляющей компании. Составление акта о незаконной перепланировке означает, что далее обо всех незаконных действиях узнает надзорный орган. Мосжилинспекция или управление архитектуры – это те инстанции, кому сообщает о перепланировке квартир управляющая компания.

Рассмотрение жилинспекцией заявления при незаконной перепланировке со стороны управляющей компании займет какое-то время, а после этого собственник получит предписание от МЖИ о том, что перепланировку нужно узаконить, либо запрещенные работы придется исправить (вплоть до возвращения всего помещения к первоначальному состоянию).

Примеры предписаний жилищной инспекции:

Красные линии в техническом паспорте БТИ при незаконной перепланировке:

Вывод

Управляющая компания следит за тем, чтобы все ремонтные мероприятия проводились законно и не наносили ущерб дому. Во многих случаях перепланировка в МО должна согласовываться с УК, а при перепланировке квартиры в Москве УК должна быть в курсе проведения только каких-либо определенных работ.

Чтобы узнать точнее, как с управляющей компанией согласовать перепланировку вашей квартиры, свяжитесь с нашими специалистами по указанной контактной информации. Мы не только сумеем сделать для вас проект, но и окажем необходимую помощь при согласовании.

Возник такой вопрос. Поиск по форуму результатов не дал.
Есть многоквартирный дом, в котором Общим собранием собственников было принято решение наделить Совет дома полномочиями согласовывать план текущего ремонта. Однако Совет дома выбран не был. Более того, в протоколе общего собрания было принято решение выбрать Совет дома до определенной даты. Однако собственники не исполнили возложенные на себя обязательства. И план текущего ремонта составленный управляющей компанией утвержден не был.
Летом выполнялись работы, которые утвердила сама УК. А собственники осенью очнулись: «Как вы можете без согласования проводить работы и тратить средства?».
Может ли УК самостоятельно утвердить план текущего ремонта, если Совета дома нет, а собственники не инициировали его создания в определенный решением этих же собственников срок? Вообще, какие работы по текущему ремонту управляющая компания может провести самостоятельно?

В Жилищном кодексе РФ закреплено, что решение о проведении текущего ремонта общего имущества принимают собственники помещений в доме на общем собрании. Узнайте, должна ли управляющая организация, по мнению суда, ремонтировать подъезды в доме в отсутствие решения собственников и почему.

УО отремонтировала подъезд по решению общего собрания

Управляющая организация в Кемерово получила протокол общего собрания собственников с решением о текущем ремонте общего имущества дома – одного из подъездов (ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ). Протокол был подписан членами счётной комиссии и председателем Совета многоквартирного дома.

В протоколе ОСС было указано, что ремонт проводится за счёт средств собственников. Они должны были ежемесячно вносить дополнительную плату в адрес УО до полного погашения затраченной на работы суммы. Стоимость ремонта подъезда составила 68 000 рублей. УО согласно решению ОСС включила в счета за ЖКУ дополнительный платёж.

Собственники созвали внеочередное общее собрание и отказались платить за ремонт. На этом собрании они узнали о протоколе ОСС, согласно которому действовала управляющая организация. Оказалось, что такого собрания не проводилось, собственники помещений в доме о нём не знали и не голосовали.

Суд признал протокол общего собрания недействительным

УО отказалась делать перерасчёт, поскольку представленный ранее протокол не был оспорен. Один из собственников направил в суд иск с требованием признать протокол ОСС о проведении ремонта за счёт владельцев помещений недействительным, а ремонт оплатить из собственных средств УО (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники в суде доказали, что не были извещены о проведении общего собрания в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, не присутствовали на нём и не голосовали по заявленным вопросам. Председатель Совета МКД подтвердила, что ОСС не проводилось, а документы она подписала за себя и за членов счётной комиссии.

Суд признал протокол общего собрания собственников недействительным, и УО пришлось вернуть собственникам деньги, которые они оплатили согласно дополнительным начислениям.

УО обязана проводить текущий ремонт раз в три-пять лет

После признания протокола ОСС о проведении текущего ремонта недействительным, управляющая организация подала в суд на председателя совета МКД с требованием возместить 68 000 рублей за ремонт подъезда.

Суды первой и апелляционной инстанций иск управляющей организации отклонили. Их решения основывались на следующих аргументах:

1. По условиям договора, заключённого между УО и собственниками помещений в многоквартирном доме, управляющая организация обязана за плату содержать в надлежащем состоянии и ремонтировать общее имущество дома (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

При этом размер платы определяется в размере, позволяющем содержать общее имущество в соответствии с требованиями законодательства РФ (п. 29 ПП РФ № 491).

2. Надлежащее состояние общего имущества МКД – это соблюдение характеристик надёжности и безопасности дома, жизни и здоровья граждан, сохранности имущества, а также соблюдение прав и интересов собственников помещений в доме (п. 10 ПП РФ № 491).

Чтобы обеспечить такие условия, УО должна проводить техническое обслуживание дома, осмотры, контрольные проверки и текущий ремонт (ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ).

3. Текущий ремонт подъездов должен проводиться с периодичностью раз в 3–5 лет в зависимости от физического износа МКД (п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170).

4. Все текущие работы для надлежащего содержания общего имущества МКД считаются предусмотренными в договоре управления. Управляющие организации обязаны выполнять их вне зависимости от наличия такого условия в договоре или решения общего собрания собственников (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

Принимая во внимание данные требования законодательства РФ, судьи установили, что управляющая организация была обязана провести текущий ремонт в подъезде за счёт средств, ежемесячно собираемых с жителей дома согласно договору управления.

Причинно-следственных связей между поддельным протоколом, подписанным председателем Совета дома, и ремонтом подъезда суд не установил. Поэтому судьи отклонили требование УО взыскать с председателя сумму ущерба, равную стоимости ремонта.

Текущий ремонт выполняется вне зависимости от решения ОСС

Управляющие организации и ТСЖ, отвечающие за содержание общего имущества многоквартирных домов, не должны ждать обращения жителей с требованием провести текущий ремонт или решения общего собрания собственников.

УО следует помнить, что:

  1. Текущий ремонт общего имущества МКД должен проводиться раз в 3–5 лет (п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170).
  2. Обязанность проводить ремонт возложена на УО договором управления и нормами ЖК РФ, № 384-ФЗ, ПП РФ № 491, постановлением Госстроя № 170 и не зависит от наличия решения общего собрания собственников помещений в МКД.
  3. На проведение текущего ремонта, порядок финансирования которого определён в договоре управления, не требуется принятие дополнительного решения ОСС. Обязанность проводить такие работы лежит на управляющей организации, даже если собственники отказались от проведения текущего ремонта (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).
  4. Суд, рассматривая иски к УО о непроведении ремонта, не принимает во внимание доводы о том, что организация приступила к управлению дома недавно и все дефекты и нарушения содержания общего имущества имелись ранее. Данные обстоятельства не снимают с УО, управляющей на момент обращения собственника в суд домом, обязанности по выполнению текущего ремонта (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).

За ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома УО может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ за управление МКД с нарушением лицензионных требований.

Также суды удовлетворяют требования собственников о возмещении управляющей организацией морального ущерба и выплаты штрафа за отказ выполнить работы по текущему ремонту по ст. ст. 14, 15, ч. 6 ст. 13 № 2300-I «О защите прав потребителя» (решение Подольского городского суда МО от 28.09.2017 по делу № 2-2453/2017, апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).