Как избавиться от управляющей компании навязанной застройщиком?

Куплена квартира в новостройке, пройден этап ввода в эксплуатацию, пришло уведомление на приемку квартир (будет через три недели). Из разговоров с застройщиком я смогла сделать следующие выводы. Выдача ключей будет при выполнении двух условий: а) подписание акта сдачи-приемки б) подписание договора с управляющей компанией (де-факто выбранной застройщиком), которой и будут переданы ключи для передачи нам. Не затрагивая вопроса состояния самой квартиры, общие помещения (МОПы) и придомовая территория находятся в плачевном состоянии (двор — по сути стройка, ни дорожек, ничего). Состояние МОПов описано в приложении к ДДУ, состояние двора — нет. В рекламных проспектах и на сайте комплекса обещали благоустроенный двор с детскими площадками, площадкой для выгула собак, зеленью и пр. Но на бумаге это не закреплено, и реально ничего нет. Вероятно, это могло быть в каких-то проектных бумагах, но у меня их нет. Вопрос: каковы права дольщика в таком случае? Можно ли указать подобные недоработки в акте приемки, или, с учетом того, что обязательства по благоустройству территории нигде не описаны, нет? Что происходит, если он их описывает — устранить их, как недостатки квартиры в любом случае, не может, правильно я понимаю? Что происходит в случае, если в квартире обнаруживаются недостатки, которые застройщиком очевидно не могут быть устранены (например, мы уже знаем, что поставлены другие отопительные приборы)? Принимать квартиру и описывать недостатки? Кроме того, застройщик говорит, что получить ключи мы сможем только после подписания договора с УК. Я понимаю, что это незаконно — у меня пока нет никаких отношений с УК, чтобы она в принципе получала мои ключи, но реальность именно такова. Застройщик говорит, что согласно п.14 ст. 169 ЖК РФ я должна подписать договор с УК не позднее 5 дней с момента приемки, но ключи после подписания в любом случае. Во-первых, должна ли? Во-вторых, каковы варианты моего поведения (мои возможности) в этой ситуации (невыдачи мне ключей в случае неподписания договора с УК), то есть мы ничего не выбирали, стоимость услуг не определяли и т.д.

Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»:

По смыслу ч. 5 ст. 8 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства до подписания акта приемки объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом, если недостатки привели к ухудшению качества объекта строительства, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания акта приемки до момента удовлетворения застройщиком одного из следующих требований: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.

Таким образом, помимо требования об устранении недостатков, если иное не оговорено договором, участник вправе предъявлять и иные требования.

Действительно, в договорах участия в долевом строительстве застройщики, как правило, не указывают состояние передаваемого общего имущества, однако, сведения о нем в обязательном порядке будут содержаться в проектной документации на строительство объекта. В силу части 2 статьи 21 закона №214-ФЗ по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. На основании указанной нормы Вы вправе перед подписанием акта приёмки-передачи потребовать предоставления проекта строительства и изучить в нём информацию о состоянии мест общего пользования, в частности, о парковочных местах, детских площадках, озеленении и прочем.

По смыслу ст. 2 закона № 214-ФЗ, под объектом долевого строительства понимается не только жилое или нежилое помещение, но и общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Таким образом, подписанием акта приемки объекта участник подтверждает соответствие условиям договора и технических норм как непосредственно квартиры, так и совместно принимаемого общего имущества. В связи с изложенным при наличии недостатков общего имущества собственников многоквартирного дома, Вы вправе предъявить застройщику одно из требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ и не подписывать акт приёмки-передачи.

Обращаем Ваше внимание на то, что ввод дома в эксплуатацию при несоответствии построенного объекта проекту, даже если речь идёт о благоустройстве, мягко говоря, неправильно. В связи с этим, возможно, не помешает направление жалобы по данному поводу в региональную службу государственного строительного надзора.

Отдельно сообщаем, что закон не позволяет одновременно составлять и акт о наличии недостатков, и акт приёмки передачи. Исходя из смысла закона схема такова: осмотр квартиры — составление акта о недостатках — устранение — передача квартиры. Таким образом, на период устранения недостатков застройщиком передача квартиры может сдвинуться.

Что касается заключения договора с управляющей компанией, сообщаем следующее. В силу части 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 14 названной статьи Жилищного кодекса РФ, до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, законодательством регламентирована процедура «появления» той или иной компании в многоквартирном доме. В Вашей ситуации рекомендуем проверить, соблюдены ли все процедуры, описанные в законе, и на основании проверки делать выводы о легитимности управления домом именно этой управляющей компанией.

— Приезжай скорее, у нас тут беда случилась, очередную управляющую компанию назначили! — заполошенно тараторила соседка. Почесала репку, точно, кто ж кроме меня знает как избавиться от очередной побирушки, да еще назначенной на государственном уровне? Приехала. На свою голову.

как избавиться от управляющей компании навязанной застройщиком

У меня есть вторая квартира, в которой я живу исключительно периодически, а в скорой перспективе планирую оставить там жить подрастающую старшую дочь. Но поскольку я у своих соседей по этому дома навроде последнего луча надежды пришлось разобраться.

Наш дом состоит из 8 квартир на двух этажах, дом 1951 года постройки, поэтому сами понимаете его техническое состояние. Нет, не все так печально, дом достаточно ухоженный, с красивым двориком, с цветочками в подъезде и ковровыми дорожками. Текущее содержание осуществлялось нашими жильцами, поскольку как показал опыт легче нанять слесаря по объявлению и скинувшись всем домом что-то сделать, чем содержать штат УК и любовницу директора. Но износ основных конструкций, включая отопительное оборудование и стояки ХГВС, аховый и держится на честном слове и мотке изоленты, поскольку не ремонтировались и не менялись со смерти великого вождя.

Как только началась вся эта реформа ЖКХ, я, как человек не один год проработавший в сфере ЖКХ, сразу соседям сказала, что никаких управляющих компаний, никаких иных попрошаек и побирушек рядом с домом: деньги будут собирать, а делать ничего не будут.

Мы выбрали способ управления — непосредственное управление и время от времени, не шибко утруждаясь «откусывались» от очередной побирушки на наши деньги в виде управляющей компании.

Но время шло и поменялись законы. А очередной туго думающий чиновник, сидя в кабинете, возмущался почему это наш дом за содержание подать не платит? Поэтому в этот раз мне пришлось не ограничиваться устными угрозами директору УК, с целью его отваливания от денег нашего дома, а браться уже в серьёз.

03.04.2017 года наша милая городская администрация без объявления войны и никоим образом не уведомив жильцов нашего дома провела открытый конкурс по выбору управляющей компании для нашего дома. О том, что УК у нас уже есть, мы узнали из платежек за ЖКУ. Таким образом, были грубейшим образом нарушены наши права, а так же порядок проведения открытых торгов и заключение договора управления МКД.

Кроме того, мы узнали, что договор управления нашим домом заключен с управляющей компанией, которой официально числится всего 1 (!) человек, это директор. Иных сотрудников в этой УК попросту нет. Проведя некоторым образом свое расследование по открытым источникам я сделала следующее.

1. Подала жалобу в ФНС РФ на то, что при регистрации управляющей компании в ЕГРЮЛ были поданы недостоверные данные, а именно недостоверно указан адрес нахождения исполнительного органа — директора.

Этот пункт очень важен, это всеобщий косяк при регистрации юридических лиц, система так выстроена, что врать приходится практически всегда. Но и санкции за это вранье весьма серьёзные.

2. Подала жалобу в Федеральную антимонопольную служба на нарушения при заключении договора управления между муниципальным образование и управляющей компанией. УФАС тоже кушать хочет, и кушать любит хорошо и вкусно. Поэтому у меня в практике были случаи, что небольшие компании приходилось банкротить после разборок с УФАС.

Этот пункт не очень важен, но до кучи пусть будет. Если докажут те нарушения, которые были допущены при заключения злополучного договора (в чем сомневаюсь) — головы высокопоставленных должностных лиц в нашей администрации полетят.

3. Подала жалобу в государственную жилищную инспекцию. Смотрите, здесь очень важно, чтобы жалобу не опустили в инспекцию нашего города, которая накажет за парочку окурков дворника, а рассмотрели на уровне инспекции субъекта, поэтому я подала жалобу, опираясь на недостоверность данных, представленных УК при лицензировании.

И чем еще хорошо, если меня не устроит результат проверки ГЖИ, я всегда могу подать жалобу в надзорный орган на законность и обоснованность выдачи лицензий самой ГЖИ Кемеровской области, тем более, что эту недостоверность данных я смогла установить за 10 минут и с помощью Яндекса, а тогда каким образом проверяется достоверность в ГЖИ при выдаче лицензии?

Понимаю, что это непросто, большая часть из читающих не поймет, о чем я тут написала, но если избавляться от нахлебников, то уж так, чтоб потом всем ответственным лицам очень долго икалось. Желательно несколько лет подряд.

dixi

Я купил квартиру в новостройке по договору ДДУ. Сейчас начался процесс передачи жилья собственникам. Первые клиенты, которых пригласили на приемку, сообщают, что их принуждают заключить договор с управляющей компанией, принадлежащей холдингу застройщика. Без этого угрожают не отдать ключи.

При этом в договоре с УК прописаны обязательные услуги консьержа и охраны. При несложном перемножении тарифа на количество квартир становится очевидно, что стоимость услуг в разы завышена. В ДДУ, разумеется, подобных обязательств на дольщика не возложено.

Вопросы такие: насколько законны такие угрозы и условия, а также навязывание услуг и тарифов без решения собрания собственников? Как себя правильно вести в данной ситуации и защитить свои интересы?

С уважением,

Иван

Иван, все немного сложнее. Угроза не отдавать ключи и навязывание дополнительных услуг незаконны. А само по себе заключение договора с подконтрольной застройщику управляющей компанией — не совсем.

Дело в том, что у каждой новостройки есть период, когда она уже не нужна застройщику, но еще не является собственностью будущих жильцов. Поэтому сначала у дома есть временная УК, которую выбирает застройщик, а потом основная, которую выбирают собственники.

Объясню, зачем это нужно и как себя вести в такой ситуации.

Временная управляющая компания

Такого термина в законе нет, но возьмем его для удобства. Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать. В день, когда подписывается свидетельство на ввод в эксплуатацию, застройщик технически не может передать все квартиры жильцам. Передача квартир — это процесс, который растягивается на срок до 2 месяцев, а иногда и дольше.

Пока квартиры не переданы владельцам, последние не имеют права выбирать управляющую компанию. Выбор УК требует проведения общего собрания собственников или лиц, которыми подписаны акты приема-передачи, а этого еще не случилось.

Поэтому закон обязал застройщика самостоятельно в течение 5 дней после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с УК на время передачи квартир. Срок такого договора не может быть больше 3 месяцев.

По закону, независимо от того, подписали вы договор с управляющей компанией при передаче квартиры или нет, платить за ее содержание придется с даты подписания акта. И платить именной той УК, которую выбрал застройщик. Обязанность содержания квартиры переходит к вам тогда, когда вы подписываете акт приема-передачи.

Таким образом, обязанность платить за коммунальные услуги есть, а обязанности заключить договор с временной УК нет. Потому что застройщик уже заключил договор в отношении всего дома.

Основная управляющая компания

Первая постоянная УК новостройки выбирается в открытом конкурсе, если только жильцы не успели самостоятельно провести общее собрание.

В течение 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию органы местного самоуправления должны известить компании о проведении конкурса. Его должны провести в течение 40 дней после такого извещения. Через 10 дней после конкурса все собственники, подписавшие акты приема-передачи квартир, должны быть уведомлены о результатах конкурса и о победившей в нем УК.

Заключать договор с победившей в конкурсе компанией обязательно. Даже если заключать договор вы не пойдете, через 2 месяца после результатов конкурса он будет считаться заключенным автоматически. Вам присвоят номер лицевого счета и сделают все начисления.

Поменять компанию, выигравшую конкурс, можно не ранее чем через год.

Дополнительные услуги и угрозы

Нельзя сказать, что заставлять подписать договор с временной УК законно, но иногда нет объективных причин отказываться. Если в договоре нет дополнительных услуг, тарифы соответствуют закону, нет невыгодных условий, такой договор можно подписать и у вас не будет путаницы с начислениями за коммунальные услуги. А если вас заставляют подписать протокол голосования по выбору основной УК, стоит отказаться.

Навязывание услуг консьержа и охраны и тем более угроза не отдать ключи без подписания договора незаконны совсем. Услуги по охране и видеонаблюдению не предусмотрены в качестве обязательных для содержания жилых домов. Решение о необходимости дополнительных услуг может быть принято только общим собранием жильцов дома. А так как никаких жильцов еще нет, то и принять такое решение за вас нельзя.

Как действовать в такой ситуации

Есть несколько возможных вариантов развития событий.

Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор. Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять. Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.

Роспотребнадзор может оштрафовать застройщика на 10—20 тысяч рублей и обязать его соблюдать закон, но это займет время. Возможно, поможет и просто угроза, хотя маловероятно.

Вот, например, решение суда, где застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.

Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру. Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок. Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.

Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.

Подписать договор с временной УК. Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе. А затем действовать по обстоятельствам.

Максимальный срок до выбора основной УК — 70 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если в конкурсе вам подсунут ту же самую УК или конкурса вообще не будет, нужно будет действовать активно. Кроме Роспотребнадзора можно обратиться в прокуратуру, чтобы она проверила, соблюдены ли все требования к проведению конкурса и выбору УК. И не подделали ли протокол общего собрания жильцов — такое тоже бывает.

Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома

Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

как избавиться от управляющей компании навязанной застройщикомЕсли обслуживающая организация халатно относится к договорным обязательствам, перед жильцами встает вопрос, как отказаться от услуг управляющей компании.

Процедура сложна, но, при соблюдении законных рамок, возможна.

Законодательство

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует исполнение договорных обязательств управляющими организациями, процедуру возмещения ущерба.
  2. Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает критерии качества предоставления услуг ЖКХ. Статьей 161 регламентирует порядок смены УО, требования к содержанию общего имущества.
  3. Постановление правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах» Приложением 1 перечисляет требования к качеству коммунальных услуг. При несоблюдении норм составляется соответствующий акт.
  4. Постановление правительства от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения» определяет понятие некачественной услуги ЖКХ.

Можно ли сменить УК

На процедуру отказа от управляющей компании влияет способ избрания: результаты открытого конкурса или выбор собственников.

Если она участвовала в открытом конкурсе, собственники могут расторгнуть договор по окончании очередного года работы.

Если собственники самостоятельно выбирали, смена возможна при соблюдении условий, определенных законом. Основное – некачественные услуги.

ВАЖНО! При смене управляющей компании необходимо грамотно составить протокол голосования.

Одному собственнику

Когда УК хочет сменить один собственник, важно учесть площадь дома, где он проживает. Если помещение разделено между двумя жильцами, один владеет большей частью, на его стороне перевес более пятидесяти процентов голосов. Значит, он имеет право распоряжаться УО, перейти на непосредственное управление домом.

Когда речь идет об обычном многоквартирном доме с большим количеством жильцов, одному сменить УК не получится. Об этом прямо говорит п. 9 ст. 161 ЖК РФ. Наличие нескольких УО противоречит логике: они обслуживают общедомовое имущество МКД, выделить часть, принадлежащую конкретному лицу, невозможно.

Недовольному работой обслуживающей организации придется привлечь на свою сторону более половины владельцев квартир и провести собрание с соответствующей повесткой.

Домом

Жилищный кодекс предусматривает четкий механизм и основания, чтобы сменить УО или способ управления МКД. Для этого при наличии законных причин необходимо собрать более половины владельцев квартир.

Вопрос смены обслуживающей организации или варианта управления домом должен быть поставлен на голосование. Решение считается принятым, если высказали мнение более 50% собственников. Это значит, что владельцы большей части общедомового имущества хотят, чтобы за его техническим состоянием следила другая УО.

Следует учитывать, что договор составляется на период от 1 года до 5 лет.

До года сменить компанию не получится, а вот если работа УК и после указанного периода не справляется с обязанностями, жильцы вправе найти ей замену.

Результаты необходимо оформить протоколом. Решение будет считаться обязательным также для отсутствовавших граждан.

Коттеджным поселком

При покупке владений в коттеджном поселке стоит сразу поинтересоваться, какая УК его обслуживает, чья обязанность проверять состояние труб, контролировать вывоз мусора, уборку общей территории.

Часто встречается вариант, когда эти функции возложены на организацию, с которой заключил договор застройщик.

Процедуру избрания новой компании нужно начать со сбора информации о хозяине коммуникаций. Если они уже являются долевой собственностью домовладельцев, то вопрос решается на общем собрании. Когда коммуникации остаются на балансе застройщика, нужно будет постараться изменить их статус.

Для этого требуется создать ТСЖ, которое будет заключать договоры с подрядными организациями или УО.

Может ли УК отказаться от управления МКД

ЖК РФ не предусматривает возможности одностороннего расторжения договора управления МКД со стороны УК.

Такой исход возможен только по решению суда при нарушении условий соглашения противоположной стороной. Причем, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, это нарушение должно повлечь последствия, когда пострадавшая сторона потеряет больше, чем предполагала приобрести. Когда речь идет об обслуживании здания, такие обстоятельства маловероятны.

Единственный вариант расторжения по инициативе исполнителя работ предусмотрен ст. 162 ЖК РФ: срок заключения договора на обслуживание МКД составляет от 1 года до 5 лет. По истечении этого времени организация может не продлевать контракт.

Собрание собственников жилья

как избавиться от управляющей компании навязанной застройщикомСобрания организуют для решения вопросов, связанных с общей собственностью многоквартирного дома: его содержанием, ремонтом, использованием.

Жилищный кодекс именует его органом управления МКД.

Установленных форм документов, которые должны сопровождать голосования, нет. Существуют рекомендации, которые не являются обязательными.

Инициатором может выступить любой владелец. Для этого он должен:

  1. Определить повестку собрания – вопросы, которые будут обсуждаться, дату, время, место.
  2. Решить, как будет проводиться: очно, заочно.
  3. Уведомить надлежащим образом всех владельцев квартир: заказными письмами или уведомлениями, врученными лично под роспись. Придется найти владельцев нежилых квартир.
  4. До начала события нужно зарегистрировать всех участников: проверить документы, удостоверяющие личность и право владения помещением. Это делается для исключения случаев фальсификации.

Если хоть один жилец не будет уведомлен надлежащим образом о проведении собрания, то его правомерность будет оспорена. Бумага направляется за 10 дней до начала собрания.

ВАЖНО! Принимать решения за муниципальные квартиры будут представители местной власти.

При очной форме решение принимается путем прямого голосования, подсчета мнений. При заочной – заранее готовятся бланки, где жильцы письменно фиксируют свое мнение. Избирается счетная комиссия, которая и ведет протокол с подсчетом голосов.

По результатам секретарь оформляет протокол. Решение будет легитимным, если состоялся кворум, т. е. участие приняли владельцы более 50% площади МКД.

Выбор способа управления домом

Главный выбор, который стоит на собрании – как управлять домом:

  • с помощью управляющей компании;
  • посредством созданного товарищества собственников жилья;
  • самими гражданами – вариант подходит частному сектору, встречается крайне редко.

Можно ли не выбирать

ЖК пунктом 2 статьи 161 обязывает жильцов избрать способ управления МКД. Иначе органы муниципальной власти объявят открытый конкурс, обслуживающего контрагента назначат без согласия жильцов.

Оптимальный вариант – избрание ТСЖ. Собственники определяют перечень ненужных работ, на которых можно сэкономить.

Куда идти с решением о разрыве отношений с УК

Когда на собрании принято решение сменить УО, уполномоченный представитель через 5 дней направляет копию протокола руководству компании, от услуг которой решено отказаться, органу муниципальной власти, ответственному за жилищное хозяйство.

Пошаговые действия для смены УК

Если собственники решили сменить управляющую компанию, понадобится предпринять ряд действий.

Веские основания

Без оснований сменить копанию не получится, ими послужат:

  • окончание срока действия договора;
  • нарушение условий договора, некачественные работы;
  • лишение компании аккредитации;
  • единодушное желание сторон закончить правоотношения;
  • смена способа обслуживания МКД: переход к ТСЖ или непосредственному управлению.

Сбор доказательств

Основными доказательствами плохого качества услуг компании станут:

  • индивидуальные, коллективные жалобы жильцов;
  • акты о плохом состоянии подъезда, дома, коммуникаций, зафиксированные комиссионно жильцами с участием представителей УО;
  • выписка из журнала регистрации заявок аварийно-диспетчерской службе;
  • фото-, видеоматериалы;
  • результаты независимых экспертиз.

Факты воздействия на УК государственных структур:

  1. Привлечения к административной ответственности управляющей компании в лице ее должностных лиц за ненадлежащее исполнение условий договора управления.
  2. Результаты проверки деятельности управляющей компании по заявлениям и жалобам граждан.
  3. Прокурорское представление, предписание Жилищной инспекции, заключение органа местного самоуправления.

Без таких документов при разбирательстве в суде УК может доказать свою добросовестность и исполнительность.

ВАЖНО! Чтобы предъявлять претензии обслуживающей организации, собственники должны быть добросовестными плательщиками коммунальных взносов.

Какие понадобятся документы

При наличии веских оснований для смены коммунальной компании проводится собрание, где большинством голосов решают поменять ее.

Далеко не все граждане занимают активную позицию, поэтому инициативная группа должна подготовиться: предоставить для изучения действующий договор, акты о несоответствии услуг, перечень потенциальных УК, список преимуществ.

Не нужно навязывать организации, лучше привести объективные плюсы.

Написать уведомление

Копия решения собрания, подписанный договор с новой УК направляются старой организации, жилищному органу муниципальной власти.

Прилагается сопроводительное письмо со ссылкой на нарушенные статьи Жилищного кодекса, договора. Обозначается желание сотрудничать с другой УО.

Сроки рассмотрения

Документы рассматриваются 10 дней. За это время правоустанавливающие бумаги бывшей, будущей УК претерпевают изменения. Новая приступает к выполнению обязанностей через месяц после подписания контракта.

Суд

Когда граждане, УО не могут мирно прекратить правоотношения, спор переходит в судебную плоскость.

В каких случаях он возможен

Суд привлекается обеими сторонами, когда:

  • прежняя УО не согласна с результатом голосования, хочет доказать соответствие качества услуг;
  • собрание проведено с нарушениями процедуры, фальсификацией результатов;
  • предыдущая УК отказывается передавать документы;
  • продолжают приходить счета старой организации.

Как подготовиться собственникам

Если обслуживающая организация не желает терять объект дохода, она будет всячески доказывать неправомочность собрания, высокое качество услуг. Застраховать от нежелательных последствий помогут:

  • справка об отсутствии задолженности за техническое обслуживание;
  • акты о низком качестве коммунальных услуг за весь период работы, результаты экспертиз;
  • выписка из журнала заявок аварийно-диспетчерской службы;
  • жалобы УК, органам государственной власти, результаты;
  • результаты судебных разбирательств.

Кто управляет домом в переходный период

При получении уведомления о расторжении договора обслуживающая организация должна направить технические документы указанной новой компании.

Переходного периода не существует.

Через 10 дней уполномоченные органы власти вносят изменения в лицензию, затем она может приступить к выполнению обязанностей. На улаживание формальностей максимально дается месяц, поэтому теоретически жильцы не должны почувствовать перерыва обслуживания.

Заключение

Смена УО теоретически выглядит довольно просто. На практике граждане сталкиваются со множеством сложностей, подводных камней. Законодательство жилищной сферы постоянно совершенствуется, но возникают дополнительные прецеденты. Чтобы избежать нежелательных последствий, лучше пользоваться услугами профессионального юриста.

Полезное видео

Рекомендации собственникам:

Месть УК за отказ от услуг:

как избавиться от управляющей компании навязанной застройщиком

Сможете получить бесплатную консультацию прямо сейчас:

Мск +7 (499) 938 5119

Спб +7 (812) 467 3091

Фед +8 (800) 350 8363