Если нет управляющей компании кто обслуживает дом

От выбора формы управления домом зависит не только его состояние и благополучие жильцов, но и размер платежей за коммунальные услуги. В этой статье мы рассмотрим такой вариант, как непосредственное управление многоквартирным домом, пошагово разобрав каждый этап перехода на эту форму и ее особенности. 

  • Непосредственное управление многоквартирным домом
  • Порядок перехода на непосредственное управление многоквартирным домом
  • Некоторые особенности непосредственного управления

Содержание

Непосредственное управление многоквартирным домом

если нет управляющей компании кто обслуживает дом

При этом существует три варианта, позволяющих распределить управленческие обязанности между жильцами-собственниками (конкретный способ закрепляется соответствующим решением общего собрания):

  1. Каждый из собственников добровольно участвует в управлении домом, а также вступает в отношения с третьими лицами.
  2. Один из собственников получает полномочия от всех остальных.
  3. Необходимые полномочия на управление получает стороннее лицо (не собственник), которое при этом не становится управляющим и выполняет лишь представительские функции.

Порядок перехода на непосредственное управление многоквартирным домом

Шаг 1. Создание инициативной группы

Для того чтобы начать любое важное дело, нужны прежде всего инициаторы — люди-энтузиасты, единомышленники. Переход на домовое непосредственное управление не исключение. На первом этапе очень важно найти жильцов (желательны представители от каждого подъезда), желающих перейти на новые условия функционирования дома и взять на себя все организационные моменты этого мероприятия.

Первоочередная задача инициативной группы — составить список собственников дома, проинформировать их о грядущих новшествах, разъяснить им плюсы новой формы управления и привлечь как можно больше жильцов.

Следующая задача — оповещение жителей о проведении первого общего собрания собственников.

Для этого письма, в которых указываются дата, место проведения собрания и его повестка, вкладываются в почтовые ящики жителей дома.

Шаг 2. Проведение собрания

Согласно положениям ЖК РФ, форма управления многоквартирным домом должна выбираться общим собранием, решения которого обязаны придерживаться все собственники. Такое собрание может быть как традиционным (очным), так и заочным.

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

Источник:

Если нет управляющей компании кто обслуживает дом. Целый год многоквартирный дом в ильинке находится без управляющей компании

  • После лицензирования УК с рынка исчезла половина фирм – сотни домов брошены
  • Фото: Виктория ДУДИНА
  • Изменить размер текста: A A

Как мы уже не раз писали, с 1 мая все организации должны получить лицензии.

Без них фирмы вне закона. Руководству УК нужно было выполнить ряд требований. Их директора сдавали специальный экзамен. В итоге почти половина компаний ушли с рынка (см. «Цифры в тему»
). Сотни омских многоэтажек остались без обслуживающих организаций.

Глава областной Жилинспекции Сергей Плисов
в середине июня называл «Комсомолке» цифру в 400 домов. Правда, сейчас говорит, что брошенных домов у нас все-таки нет. По его словам, все оставшиеся без УК многоэтажки сразу же выставили на аукцион.

После чего, по закону, взять их под свое крыло может любая другая фирма.

Единственное, есть такие дома, жители которых по сей день не могут определиться, с какой компанией заключать договор, — добавляет Плисов. — И вот там-то продолжаются тяжбы. Но это происходит вовсе не потому, что фирмы не желают их брать.

Пока их обязаны обслуживать прежние организации. Но при этом они не имеют права выставлять жителям квитанции, иначе рискуют быть оштрафованы.

В тех же случаях, где УК закрылись, обслуживать жилье обязали органы местного самоуправления. Они-то сейчас и занимаются подготовкой жилого фонда к отопительному сезону.

Такая же ситуация обстоит сейчас и с теми740 аварийными и ветхими многоэтажками, которые уже давно стоят бесхозными.

Поэтому мы и обратились к мэру города и в департамент городского хозяйства с вопросом о создании муниципальной УК, — говорит начальник Госжилиснпекции. — Ведь это просто неизбежно, так как иначе проблему не решить.

Вопрос создания муниципальной компании не новый. Обсуждается он уже больше 5 лет, но сдвигов нет. В городской администрации считают, что она – не панацея в ситуации с брошенными домами.

Мы пришли к выводу, что с экономической точки зрения это нецелесообразно, — говорит заместитель директора департамента городского хозяйства Евгений Фомин
. — Так как вся финансовая нагрузка, в том числе долги неплательщиков, которых в таких домах много, ляжет на бюджет города. А он и без того дефицитный.

Чиновник добавляет: администрации округов практически каждые 3 месяца проводят конкурсы по определению компаний, которые могли бы взять на обслуживание эти дома. Но, как правило, заявок от фирм не поступает. Другого же решения в мэрии пока не видят.

Согласен с чиновниками и председатель регионального Общества по защите прав потребителей в сфере ЖКХ Александр Лихачев
. К слову, сам – один из учредителей УК.

И тут я не могу с мэрией не согласиться. Потому что жители домов, которые хотят муниципальную компанию, предполагают, что они не будут ничего платить за обслуживание, — комментирует он. — Но так в этой жизни не бывает. Но и не думаю, что туда побегут дома от других фирм. Ведь в муниципальной УК никто не будет считаться с предложениями собственников.

Вот и получается, что в итоге муниципальная УК, если она появится, будет обслуживать лишь убыточные дома.

ДРУГОЕ МНЕНИЕ «На старых домах тариф нужно делать выше, но люди этого не понимают» Александр ЛИХАЧЕВ:
— То, что половина компаний не получили лицензии – тоже неправда. Связано это с другим. Дело в том, что у каждой компании есть несколько фирм.

На одной — рабочие получают зарплату, на другой –- оформлена техника и трактора и т.д. Так вот они и лицензировали только одну — ту, на которой договоры с жильцами. Брошенные дома, естественно, есть. И мой комментарий не понравится их жильцам.

Я давно говорю, что чем старее дом, тем дороже его обслуживать, и поэтому тем больше должен быть размер тарифа. Это же очевидно. Но многие это не понимают.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА «У жильцов бесхозных домов два пути»
По мнению Александра Лихачева
, у жильцов брошенных домов (как правило, это малоэтажные дома или общежития) есть два пути. Либо предложить УК сформировать такой тариф, который реально покроет потребности (естественно, он будет больше, чем в обычной 5-этажке).

Либо перейти на непосредственное управление или же создать ТСЖ. Первый вариант оптимален в том случае, если в доме нет отопления, и, грубо говоря, его жильцам просто не за что платить УК. А вот для общежитий, где очень много квартир сдают в аренду, выхода он пока не видит.

Так как ни одна УК их не возьмет, а ТСЖ или непосредственное управление в реальной жизни для них просто неприемлемы.

ЦИФРЫ В ТЕМУ
До 1 мая на территории Омской области было зарегистрировано 318 управляющих компаний.

На сегодняшний день в лицензионную комиссию поступило 342 заявления (46 из которых – повторно) о допуске к квалификационному экзамену. В итоге его успешно сдали 292 претендента.

После чего с заявлением о предоставлении лицензии в Госжилинспекцию обратилось 189 управляющих компаний, в том числе 17 — повторно. Но в итоге лицензии получили 169 фирм, а 20 было отказано.

Одни дома

Летом прошлого года дом № 23 по улице Луч остался без обслуживания управляющей компании, которой с 2008 года был «Кулон-ЖКУ».

Причиной отказа, как пояснил заместитель генерального директора этой компании Виталий Куменко, стало банальное недопонимание между жителями и их организацией.

Кроме того, дом является аварийным, а, по словам Виталия Стефановича, с 16 квартир этой двухэтажки за год на текущий ремонт удается собрать только 28 тысяч рублей. Этой суммы на необходимое обслуживание, которого требуют собственники, не хватает.

«Одной из жительниц дома не понравилось, как мы выполнили ремонт кровли, и она сказала, что сделает его своими силами. Пригласила свою бригаду, а после подала в суд и заставила управляющую компанию оплатить ее работы, — говорит Виталий Куменко.

— Потом люди пожаловались в Жилищную инспекцию на плохое, по их мнению, состояние дома. Приехала Жилищная инспекция, посмотрела балконы, которым 60 с лишним лет и которые вот-вот рухнут.

Но мы же не волшебники, и за те деньги, которые платят жители, невозможно выполнить все и сделать из того, что было, конфетку. Мы выписывали жителям предписание, в котором предупреждали об опасности пользования балконами.

Между тем Жилинспекция нашла виновных — управляющую компанию — и оштрафовала нас на 40 тыс. руб. После этого мы поняли, что люди живут неадекватные, а виновниками делают управляющую компанию, поэтому решили отказаться».

«Прозрачный» выход

Оставшимся без обслуживающей организации собственникам дома предложили два выхода из ситуации: создать ТСЖ (что нереально в условиях 16 квартир) или ожидать помощи от администрации города, которая должна была объявить конкурс на обслуживание дома.

В феврале состоялся аукцион, который не решил проблему. Ни одного претендента среди городских управляющих компаний, кто рискнул бы изъявить желание взять этот дом на свое обслуживание, не оказалось.

Начальник УЖКХ Сергей Катушкин тогда прокомментировал предстоящий аукцион так, словно глядел в воду.

«Мы можем провести тендер на выбор управляющей компании для этого дома, но, учитывая ряд факторов, в первую очередь состояние здания и то, что в доме всего 16 квартир, вряд ли какая-нибудь компания согласится его взять», — предполагал на тот момент Сергей Евгеньевич.

Как сообщил заместитель главы по вопросам ЖКХ Дмитрий Манин, в результате сложившейся ситуации администрация планирует проводить повторный конкурс, но условия в таком случае уже будут иными. «Организатор конкурса (администрация города. — Прим. авт.

) в таком случае вправе изменить условия проведения конкурса и обязан увеличить расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10%», — говорится в ответе Дмитрия Ивановича. К слову, как пояснил Виталий Куменко, у дома такого типа, как № 23, сейчас тариф за содержание и ремонт составляет около 26, 05 рублей за 1 кв.

м жилого помещения. Для сравнения: в девятиэтажном панельном доме на Семашко тариф составляет 34 рубля 26 копеек.

Также, как отметил Дмитрий Манин, если жителей не устраивает решение проблемы, которое предлагает мэрия (проведение конкурса), то собственники на общем собрании могут изменить способ управления домом или же самостоятельно подобрать себе обслуживающую организацию.

Между тем можно предположить, что подобное предложение администрации окажется провальным, поскольку уже стало ясно, что ни одной управляющей компании не интересен этот дом. «Дом не может создать ТСЖ: в 16 квартирах это нереально. Там живут одни пенсионеры, из молодежи всего три квартиры, — говорит житель дома № 23 по улице Луч Андрей Степанов.

— Есть другой вариант — присоединиться к какому-то ТСЖ. Но кто возьмет такой дом, если даже управляющая компания отказалась от убыточного дома?»

Сами за себя

По словам Андрея Степанова, «Кулон-ЖКУ» сейчас выполняет только санитарное обслуживание дома, которое заключается в вывозе мусора. Также управляющая компания поставляет в дом коммунальные ресурсы.

Если же понадобится что-то отремонтировать, заменить или устранить аварию, то жильцам придется самостоятельно заниматься этим вопросом, собирая на это дополнительные средства. «В прошлом году мы хорошо подготовили и сдали тепловой узел: они перезимовали.

Мы сейчас приступили к подготовке тепловых узлов всех домов к зимнему отопительному периоду 2014-2015 годов. Но этот дом остался в стороне, висит в воздухе, — описывает неутешительную картину Виталий Куменко. — Я на оперативном совещании в прошлый понедельник напомнил, что есть такой дом 23, на который нужно обратить внимание».

Пока Луч, 23 является единственным домом-сиротой в Жуковском. Однако в Ильинке, да и в городе в целом немало аварийных домов с похожим «анамнезом», которые каждый день рискуют остаться без обслуживания.

  1. ЖВ будут следить за результатом повторного конкурса и за развитием ситуации с никому не нужным домом.
  2. В соответствии с Жилищным кодексом РФ у собственников квартир имеется право выбора управляющей компании.
  3. Если жильцы недовольны качеством оказываемых услуг, то они могут отказаться от управляющей организации и .

Но в данном вопросе не все так однозначно. Существует определенный порядок и правила, нарушать которые нельзя.

Основания

Чтобы отказаться от услуг какой-либо управляющей компании, не нужно специальных оснований, достаточно недовольства качеством работы.

В том случае, когда ситуацией недовольно сразу несколько жильцов, процедура замены не представляет сложностей.

Кто имеет право?

Процедура отказа от управляющей компании регламентируется .

Отказаться от предоставления услуг может только владелец квартиры, то есть, если жилье приватизировано.

Если квартира не приватизирована, то решение будет принимать муниципалитет – в данном случае именно он считается владельцем объекта недвижимости. Но это не означает, что наниматель жилья не имеет право голоса.

Законодательство

Статья 162 пункт 8.1 Жилищного кодекса РФ регламентирует процедуру выхода из управляющей компании.

Согласно данному нормативно-правовому акту собственники жилья могут самостоятельно выбрать УК и отказаться от услуг уже имеющейся. При этом отсутствуют какие-либо штрафы, данная процедура проводится довольно быстро и не требует затрат.

Как отказаться от управляющей компании?

Важный момент – необходимо принять решение об отказе от услуг управляющей компании до момента окончания договора с организацией.

Если с этим опоздать, то договор будет пролонгирован еще сроком на 1 месяц и тогда уже придется ждать сроков окончания – то есть процедура затянется еще минимум на 1 год.

Нужно для начала провести собрание. Необходимо, чтобы каждый из жильцов был оповещен в письменном виде. Выбирается инициативная группа жильцов, которая направляет заявление о смене УК и протоколы собрания.

При этом не столь важно куда именно переходит дом, вполне допустимо – . Только после данной процедуры отказ от УК будет оформлен на законных основаниях.

Можно ли одному собственнику (одной квартире)

Отказаться от услуг, предоставляемых управляющей компанией возможно.

Один собственник тоже может отказаться от ненужных услуг.

В таком случае придется сразу искать замену и сам процесс довольно длительный и утомительный, поскольку требуется собрать некоторые документы.

Перейти в другую

Переход в другую управляющую компанию довольно прост. Для этого также должно быть организовано собрание, на котором жильцы решат – нужна ли смена УК и какую именно выбрать.

Для этого составляется протокол. Главное в данном вопросе договориться и выбрать наиболее приемлемый для себя вариант. Чтобы не нарваться на мошенников, рекомендуется изучить отзывы о заявленной УК.

Создать ТСЖ

Можно . Но на пути к этому существуют некоторые сложности, например, большое количество документов и бумаг, и их все нужно правильно заполнить.

Но иногда местный муниципалитет подготавливает все нужные документы самостоятельно, необходимо лишь указать информацию, которая относится именно к дому заявителя.

Чтобы ТСЖ было создано, нужно:

  • открыть отдельный лицевой счет;
  • провести собрание.

Источник:

Если нет управляющей компании куда обращаться

Куда жаловаться на управляющую компанию в Москве

К сожалению, не всегда жилищные организации надлежащим образом соблюдают возложенные на них обязанности. Жалоба на управляющую компанию в Москве может быть подана несколькими способами, которые будут рассмотрены ниже. В «шапке» документа перечисляется информация об организации, в которую направляется заявление (адрес, наименование и т.д.).

Также необходимо указать ФИО заявителя и информацию о нём (адрес регистрации, номер телефона для связи. По центру с большой буквы пишется слово «Претензия».

Ниже детально излагается суть обращения.

Здесь нужно максимально подробно рассказать обо всех нарушениях, которые имеют место с указанием временных промежутков (пример: УК не вывозила мусор в определенный период)

Как и куда обращаться с жалобой на работу управляющей компании ЖКХ?

О том, что такое управление МКД управляющей компанией. в чем плюсы и минусы УК перед другими организациями, а также о том, можно ли создать с нуля свою управляющую компанию, вы можете узнать из наших статей.

недолжное предоставление услуг; нарушение требований договора (читайте о возможности его расторжения ); плохая работа инженерных систем; неработающий лифт или постоянно ломающийся; грязные подъезды, некачественная уборка мусора; компания не ведет отчетность или сообщает неверные данные; собрания собственников жилья не производятся вообще или созываются крайне редко; плохая подготовка домов к отопительному сезону.

Рекомендуем прочесть:  Мфц загранпаспорт спб

Куда жаловаться на управляющую компанию в Москве: варианты действий

Проживая в многоквартирном доме, зачастую потребитель просто не знает, как правильно выстраивать свои отношения с управляющей компанией (далее – УК) или же куда жаловаться на управляющую компанию в Москве при возникновении нештатных ситуаций. Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, позвоните юристу прямо сейчас: Поддерживать общественные места в надлежащем виде.

Разбитое окно в подъезде, неисправность электрооборудования — вот тот неполный список жалоб, с которыми жители многоквартирных домов обращаются в управляющие компании, но не всегда получают оперативную реакцию.

Сайт «РИА Недвижимость» выяснил у экспертов, как заставить управляющую компанию выполнять обязанности. На практике складывается так, что некоторые жильцы не имеют представления о существовании управляющей компании ровно до тех пор, пока лично не столкнутся с какой-либо проблемой.

Что делать, если дом остался без управляющей компании?

Добрый день!

Подскажите что делать, если многоквартирный жилой дом (МО г. Саратов) отказывается принимать на баланс или содействовать в передаче дома какому-либо ТСЖ?

Ситуация такая: последний балансодержатель дома официально ликвидировался, не передав кому-либо имущество, хотя в законе РФ четко прописана ответственность МО, касающаяся принятия бесхозного имущества. Тем не менее, приходят официальные отказы на обращения жильцов в принятии на баланс, ссылаясь на необходимость наличия 3-лица, коего нет, советуют обратиться в суд.

Если проблемы с ЖКХ, кому и куда жаловаться на управляющую компанию?

Состояние жилищно-коммунального хозяйства в ряде населённых пунктов остаётся весьма запущенным.

Зачастую проблемы возникают из-за нерадивости работников управляющих компаний. Жильцы, исправно оплачивающие все услуги ЖКХ, не получают их в полном объёме .

и возмущение их вполне оправданно.

Обращение в управляющую либо игнорируется, либо ответом является обычная отписка.

Моногоквартирный дом остался без управляющей компании

Согласно положениям ЖК РФ в каждом МКД должен быть определен способ управления домом.

Источник:

Многоквартирный дом длительное время находится без управления. Что должны делать собственники и куда они могут обратиться?

2017-07-27 15:03

Выбор способа управления – это прежде всего обязанность самих  собственников, он осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом, то орган местного самоуправления, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. (4 ст. 161 ЖК РФ).

Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о проведении открытого конкурса в отношении многоквартирного дома, при условии, что дом находится без управления, либо в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положением ч. 7 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ, если вопрос не удается решить добровольно.

Тем не менее, собственникам помещений рекомендуется все же самостоятельно выбрать один из способов управления многоквартирным домом, так как именно в этом случае они могут выбрать ту компанию и условия договора управления, стоимость, которые наиболее полно отвечают интересам жильцов.

Если все же, многоквартирный дом длительное время находится без управления, собственники помещений не приняли определенное решение по выбору способа управления многоквартирным домом  и органы местного самоуправления бездействуют, то собственник помещения вправе пожаловаться в органы государственного жилищного надзора либо в прокуратуру на бездействие соответствующей администрации.

Начальник отдела Ф.Р. Гасанбеков

Размещено: 2017-07-27 15:04:31 Изменено: 2017-07-27 15:05:26

Количество просмотров: 663 Cегодня: 1

Источник:

Что делать жильцам домов, от которых отказались управляющие компании

Эти объявления жильцы трехэтажки увидели неделю назад. Испугались, что остались один на один со своими проблемами. Дом разрушается на глазах. Сугробы скрывают первый этаж. С крыши свисают ледяные сталактиты. Фасад и кровля, как после бомбардировки. На чердаке кружат снежинки. Талая вода ручьями стекает по обоям.

«Угол уже весь протек, это зимой. А вы представляете, что здесь делается летом, когда идут дожди», – говорит местная жительница.

  • Но по документам дом в отличном состоянии.
  • «Но самое интересное, у нас по балконам ноль процентов износа, хотя на балконах растут деревья и они осыпаются», – добавляет жительница дома.
  • При этом жильцы не хотят ни выбирать старшего, ни скидываться на ремонт, ни даже исправно платить за собственную квартиру: долгов уже на 160 тысяч рублей.

«Я понимаю их, почему они от нас отказываются, потому что в ЖКУ-64 нет ни средств, ни возможностей отремонтировать наш дом. У нас ничего в доме нет», – заявляет жительница дома №5а по ул. Учительской Галина Смаль.

Накануне массового лицензирования такие дома, как балласт для управляющей компании. Они потянут на дно всю организацию.

С 1 мая этого года потерять дом управляющей компании будет очень просто. Достаточно невыполнить двух предписаний. А если, таким образом, уйдет 15% жилого фонда, организацию и вовсе лишат лицензии. Неудивительно, что уже сейчас управляющие компании пытаются отказаться от самых проблемных домов.

В управляющей компании «СПАС-дом» отказались от дома на Учительской, готовы расстаться и с другими подобными. Всё потому, что со многими собственниками невозможно договориться.

«Мы взаимозаинтересованы друг в друге. И жителям, кстати, нужно очень сильно беречь управляющие компании, пока их еще не угробили. Потому что в дальнейшем они будут один на один», – уверен заместитель генерального директора управляющей компании «СПАС-Дом» Андрей Харланов.

По данным общественной жилищной инспекции, в такой ситуации уже оказались десятки домов в Новосибирске: в Советском, Дзержинском, Первомайском районах. В то же время чиновники уверены: поводов для паники нет.

«Управляющие организации связаны договором управления. И жилищный кодекс, к сожалению, управляющей организации не дает права в одностороннем порядке расторгнуть этот договор. Собственникам – да, дает», – уточнил заместитель начальника департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города Лариса Анисимова.

Поэтому жильцы брошенных домов могут смело отстаивать свои права. Для начала в жилищной инспекции. К тому же, по закону, даже после расторжения договора управляющая компания обязана обслуживать дом, пока на ее место не придет другая. Выбрать альтернативу  собственникам помогают районные администрации.

Смотрите программу «Новосибирские новости» на телеканалах «Регион ТВ» (пн-пт в 20.30), «Домашний» (пн-пт в 24.00) и «ТВ3» (вт-сб в 8.00).

Программа «Новосибирские новости» на YouTube www.youtube.com/novosibirskieNovosti

Источник:

Госжилинспекция: дом без управления — это чрезвычайная ситуация!

27.10.2016 13:35Вадим РЫКУСОВ

Жильцы многоквартирных домов должны выбрать способ эффективного управления домом — управляющая компания, товарищество собственников жилья, либо непосредственный способ управления.

Норма закреплена в Жилищном кодексе РФ. Государственная жилищная инспекция Архангельской области напоминает, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников  жилья. От также может быть изменён на основании решения собственников.

Однако дома могут оставаться без управления. Согласно статистике обращений в инспекцию, причинами этому чаще всего становятся банкротство управляющих организаций, истечение срока действия договоров управления, досрочное расторжение договоров (как по инициативе управляющих организаций, так и по инициативе собственников).

Временные меры

Тем не менее, процедура банкротства, равно как  и односторонний отказ управляющей организации от управления домом, не освобождают управкомпанию от исполнения обязанности по оказанию услуг до даты заключения договора управления с вновь выбранной управляющей организацией либо даты начала реализации иного способа управления многоквартирным домом, подчеркнули в ГЖИ.

Ситуация, при которой дом остался без управления, может повлечь за собой ущерб здоровью жильцов ввиду нарушения условий проживания, а также материальные потери. По мнению экспертов минстроя России, такая ситуация может рассматриваться как чрезвычайная.

По решению комиссии по чрезвычайным ситуациям орган местного самоуправления (муниципалитет) вправе определить «временную» управляющую организацию ответственной за выполнение услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Временная мера вводится на период проведения открытого конкурса по отбору управорганизации. 

Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, предусмотренный по «временному» договору обслуживания, должен соответствовать перечню работ и услуг, который заявлен в конкурсной документации.

Активная позиция — комфортные условия 

  • Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения по «временному» договору обслуживания устанавливается органом местного самоуправления.
  • О решениях, принятых по предупреждению чрезвычайной ситуации, орган местного самоуправления обязан известить собственников помещений в многоквартирном доме.
  • Между тем, собственники могут в любое время, в том числе до даты заключения «временного» договора обслуживания, провести общее собрание и выбрать управляющую организацию или иной способ управления.
  • Активная позиция собственников в выборе способа управления многоквартирным домом — залог создания благоприятных и безопасных условий проживания, отметили в государственной жилищной инспекции.

Нашли ошибку? Выделите текст, нажмите ctrl+enter и отправьте ее нам.

Источник:

Что делать, если многоквартирный дом не берёт ни одна управляющая компания?

Фото: russianstock.ru

Как быть, если ни одна управляющая компания не берёт на баланс жилой многоквартирный дом? На вопрос читателей отвечает юрист Борис Бальжиев. 

— Есть два варианта решения вашей проблемы. Первый – орган местного самоуправления (администрация города Улан-Удэ) проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (п.4 ст.161 ЖК РФ).

Для этого жильцам необходимо обратиться в комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации Улан-Удэ с запросом, в нём описать суть проблемы.

В запросе необходимо подтвердить, что заявители являются собственниками, для этого нужно приложить к нему копии свидетельств о регистрации права собственности. Администрация должна дать вам письменный ответ в течение 30 дней. 

Второй вариант – самостоятельно создать Товарищество собственников недвижимости (ТСН), советует юрист. Для этого нужно собрать инициативную группу жильцов, провести собрание, избрать правление ТСН и утвердить устав. Далее необходимо составить и подписать протокол общего собрания и зарегистрировать юридическое лицо.

Что такое ТСН?

Товарищество собственников недвижимости предполагает объединение владельцев помещений с целью решения актуальных задач – как правило, вопросов, связанных с содержанием общедомового имущества.  

ТСН будет являться юридическим лицом, а значит ему потребуется сформировать собственное правление, выбрать председателя и комиссию. Кроме того, нужно будет проводить собрания членов товарищества.

Зачастую у собственников не хватает времени или опыта по управлению домом. В таком случае они вправе передать часть полномочий «управляшке» или нанять управляющего. 

Как начать работу товарищества?

Если вы решили создать товарищество собственников недвижимости, для начала вам потребуется разработать структуру деятельности и финансовый план. Обязанности можно распределить между всеми членами сразу, а не возлагать их только на председателя. 

ТСН может создать резервный фонд для покрытия непредвиденных расходов, для оплаты услуг внешних поставщиков, устранения аварии или срочного ремонта. Пополняется фонд от взносов жильцов или из доходов от арены объектов общедомового имущества и т.д.

Создав ТСН, жильцы будут самостоятельно управлять домом и решать ключевые вопросы. Это подразумевает наличие свободного времени у жильцов и, конечно же, желание заниматься проблемами дома.

Источник:

Может Ли Многоквартирный Дом Быть Без Управляющей Компании

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Вообще-то договоры в подрядной сфере если и расторгаются подрядчиком в одностороннем порядке, то с обязательной компенсацией заказчику всех убытков. Другое дело, что заказчик – муниципальное образование Рошаль и вроде как оно сейчас не заинтересованное лицо: вот возможно обе эти «славные» стороны и расторгли письменный договор по обоюдному согласию.

Может ли управляющая компания взять на обеспечение малоквартирный дом

Если наблюдаются какие-либо перебои в электро-, газо-, водоснабжении, то ответственность за подобную халатность несет именно подрядчик коммунальных услуг, с которым заключен официальный договор от имени собственников жилья.

Кроме того, в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, а именно в пункте 42, указано, что лица, которые ответственны за поставку коммунальных услуг и иных ресурсов, несут непосредственную ответственность перед собственниками жилья, а если не будет осуществлена полноценная поставка полного спектра услуг, то лица будут отвечать перед законом РФ.

Отождествление договоров подряда и возмездного оказания услуг с договором управления Предоставление тех или иных услуг со стороны подрядчиков могут осуществляться на различных основаниях.

Первое собрание собственников проводит застройщик в течение одного месяца после получения разрешения на ввод в эксплуатацию 50% жилых помещений в составе малоэтажного жилого комплекса и их передачи по акту покупателям.

Если в состав малоэтажного жилого комплекса входит более 100 жилых помещений, то общее собрание собственников может проводится в форме собрания уполномоченных.

Порядок созыва и проведения такого собрания утверждает общее собрание собственников.

Может ли дом быть без управляющей компании

Дело в том, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления многоквартирным домом только по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и НЕ предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации.

Тем не менее, процедура банкротства, равно как и односторонний отказ управляющей организации от управления домом, не освобождают управкомпанию от исполнения обязанности по оказанию услуг до даты заключения договора управления с вновь выбранной управляющей организацией либо даты начала реализации иного способа управления многоквартирным домом, подчеркнули в ГЖИ.

Если у дома отсутствует управляющая компания

Куда жаловаться на бездействие управляющей компании, Как подать исковое заявление на управляющую компанию, читайте по ссылке: Разрешать подобные вопросы лучше через судебные органы. Со стороны новой УК или же ТСЖ должно быть подано заявление о передаче технической документации в адрес городского суда по месту расположения дома.

Может ли управляющая компания повысить тарифы, Куда жаловаться на управляющую компанию: на плохую работу и мошенничество, читайте по ссылке: Одностороннее расторжение договора управления возможно лишь в судебном порядке. Основой для рассмотрения дела в суде является заявление, поданное одной из сторон, касающееся:

Права управляющей компании многоквартирного дома закон

Ранее этот отчет мог иметь свободную форму и предоставляться хоть в виде повествования.

Но сейчас принят «Стандарт оформления информации» согласно которому, отчет будет содержать только достоверную информацию о полном объеме предоставленных услуг, а также о том, что из первоначального плана не было выполнено или было выполнено не полностью по каким-либо причинам. Итоги подбиваются каждый год в первом квартале.

Согласно ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в разных случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.

Может ли многоквартирный дом быть без управляющей компании

В этом случае, жители сами распоряжаются собранными средствами и имеют право на бюджетное финансирование обоснованных расходов по ремонту и эксплуатации своего жилья. Они также вправе заключать с любой понравившейся Управляющей компанией договор на обоюдовыгодных условиях или расторгать его при условии невыполнения возложенных на нее ТОСом функций.

— Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме («Жилищный кодекс РФ»).

Обратите внимание =>  Закон о гражданстве великобритании читать на русском

Может ли многоквартирный дом быть без управляющей компании

Источник:

«Брошенным» многоквартирным домам назначат УК

Управляющие компании для «бесхозных» домов будут назначать муниципальные власти. Такой порядок зафиксирован в проекте постановления правительства о правилах определения организации для временного управления жилыми домами.

Минэкономразвития согласовало документ, сообщили «Известиям» в ведомстве. В среднем по стране 9% многоквартирных домов остаются без обслуживания. У экспертов к правилам много вопросов.

Например, какими могут быть экономические стимулы браться за «брошенные» здания.

С 2019 года в силу вступит новая норма Жилищного кодекса. Если не состоялось собрание собственников по выбору способа управления или открытый конкурс, объявленный муниципалитетом, то орган власти должен назначить временную управляющую организацию.

Она будет работать не более года. Проект постановления правительства о правилах управления «бесхозными» домами подготовил Минстрой. В документе прописано, каким образом происходит выбор временной компании и на каких условиях она будет работать.

УК будет выполнять эти функции по распоряжению органа местного самоуправления или органов исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. Такое распоряжение необходимо издать не позднее пяти рабочих дней после выявления проблемы.

Назначенная организация в течение пяти дней после появления распоряжения направляет собственникам подписанный проект договора и размещает сведения о его заключении в информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Орган власти при этом обязан объяснить собственникам основания для такого назначения.

Даже если письменного договора между собственниками и УК еще нет, жители должны продолжать платить за жилищно-коммунальные услуги, следует из текста документа. Деньги в этом случае поступают либо в расчетные центры, либо напрямую ресурсоснабжающим организациям, пояснил «Известиям» генеральный директор ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Макрушин.

Временное управление прекращается после истечения срока, установленного распоряжением, или в случае, если жители выбрали новую организацию. Сегодня, если дом оказывается без управления, он продолжает получать электричество, газ и тепло, но, как правило, остается без необходимого текущего ремонта.

В ФАС «Известиям» сообщили, что данный проект постановления проходит согласительные процедуры. Окончательные решения по нему будут приняты в том числе после проведения правовой и антикоррупционной экспертиз.

В среднем по России без управления находятся 9% многоквартирных домов. Больше всего их в Архангельской области (36%) и Севастополе (40%), рассказала «Известиям» замгендиректора управляющей компании «ПИК-Комфорт» Олеся Лещенко.

В пресс-службе «Общероссийского народного фронта» сообщили о постоянных жалобах от жителей аварийного жилья на то, что их дом остался без управляющей компании. Основные претензии: отсутствие текущего ремонта дома, вывоза мусора, уборки подъездов, обслуживания в зимнее время года.

ОНФ планирует провести мониторинг таких объектов. Однако предварительный анализ показал, что у половины аварийных домов, подлежащих расселению, отсутствует информация об УК. Кроме того, здание может числиться на балансе управляющей компании, но по факту никакого управления нет.

Алексей Макрушин отметил, что зачастую компании опасаются, что у них отберут лицензию, если по дому будет много нарушений. А этого избежать сложно, так как жители чаще всего не очень обеспеченные и это не позволяет увеличить размер взносов на необходимые работы.

Участники рынка ждали, что в проекте постановления будет описана экономическая основа для привлечения управляющих компаний, но документ содержит только административные рычаги, подчеркнула исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

— Непонятно, почему УК должны брать на себя совершенно неинтересные дома, в которых низкая собираемость платежей, — прокомментировала эксперт.

Олеся Лещенко считает, что стимулами могли бы быть бюджетные субсидии, покрывающие расходы на управление ветхими домами.

Либо — в условиях бюджетного дефицита — существенно сокращенный перечень работ и услуг по обслуживанию.

Если дом скоро должны признать аварийным, целесообразно ограничиться тем, чтобы обеспечить безопасность проживающих там людей, исключив из перечня расходов текущий ремонт.

Светлана Разворотнева также опасается, что могут пострадать благополучные дома. Она привела пример: иногда жители выбирают управление в форме ТСЖ, а из администрации всё равно приходит уведомление о назначении ГУПа. Пока идут суды, организация уже работает и собирает взносы.

Источник:

27.10.2016 13:35Вадим РЫКУСОВ

Жильцы многоквартирных домов должны выбрать способ эффективного управления домом — управляющая компания, товарищество собственников жилья, либо непосредственный способ управления.

Норма закреплена в Жилищном кодексе РФ. Государственная жилищная инспекция Архангельской области напоминает, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников  жилья. От также может быть изменён на основании решения собственников.

Однако дома могут оставаться без управления. Согласно статистике обращений в инспекцию, причинами этому чаще всего становятся банкротство управляющих организаций, истечение срока действия договоров управления, досрочное расторжение договоров (как по инициативе управляющих организаций, так и по инициативе собственников).

Временные меры

Тем не менее, процедура банкротства, равно как  и односторонний отказ управляющей организации от управления домом, не освобождают управкомпанию от исполнения обязанности по оказанию услуг до даты заключения договора управления с вновь выбранной управляющей организацией либо даты начала реализации иного способа управления многоквартирным домом, подчеркнули в ГЖИ.

Ситуация, при которой дом остался без управления, может повлечь за собой ущерб здоровью жильцов ввиду нарушения условий проживания, а также материальные потери. По мнению экспертов минстроя России, такая ситуация может рассматриваться как чрезвычайная.

По решению комиссии по чрезвычайным ситуациям орган местного самоуправления (муниципалитет) вправе определить «временную» управляющую организацию ответственной за выполнение услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Временная мера вводится на период проведения открытого конкурса по отбору управорганизации. 

Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, предусмотренный по «временному» договору обслуживания, должен соответствовать перечню работ и услуг, который заявлен в конкурсной документации.

Активная позиция — комфортные условия 

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения по «временному» договору обслуживания устанавливается органом местного самоуправления.

О решениях, принятых по предупреждению чрезвычайной ситуации, орган местного самоуправления обязан известить собственников помещений в многоквартирном доме.

Между тем, собственники могут в любое время, в том числе до даты заключения «временного» договора обслуживания, провести общее собрание и выбрать управляющую организацию или иной способ управления.

Активная позиция собственников в выборе способа управления многоквартирным домом — залог создания благоприятных и безопасных условий проживания, отметили в государственной жилищной инспекции.

Нашли ошибку? Выделите текст, нажмите ctrl+enter и отправьте ее нам.

Передача дома от застройщика управляющей компании – многоквартирного, порядок, акт, жилого, в 2018 году, документы

Передача дома управляющей компании должна быть осуществлена не позже, чем через 5 дней с момента получения допуска на ввод в эксплуатацию. Данное правило регламентируется 14 пунктом статьи 161 Жилищного Кодекса России.

Дом отдается застройщиком на баланс только после проведения конкурса местным муниципалитетом, то есть органом самоуправления.

Чтобы принять участие, управляющая компания должна подать определенные документы. После проведенного конкурса заключается договор, который подписывается застройщиком.

Правовая сторона вопроса

Стоит обратить внимание на тот факт, что возможно выбрать управляющую компанию без проведения конкурса в соответствии со статьей 161 частями 4, 13 Жилищного кодекса РФ, но только в том случае, когда открытый конкурс считается несостоявшимся.

Согласно пункту 14 статьи 161 ЖК РФ договор должен быть заключен не позже, чем через 5 дней после ввода дома в эксплуатацию.

Если за год собственники квартир не определятся со способом управления, то в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ, органом местного самоуправления будет проведен открытый конкурс на выбор управляющей компании.

Порядок организации конкурса регламентируется Постановлением Правительства РФ N 75 от 6 февраля 2006 года.

Передача дома от застройщика управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании осуществляется на основании проеденного конкурса.

Ранее было возможно заключить договор на управление многоквартирным домом только застройщиком и управляющей компанией. На сегодняшний день застройщик только подписывает документ, заключенный между дольщиками и управляющей компанией.

Многоквартирного

Управляющая компания с собственниками квартир заключает договора на обслуживание, но после того, как застройщик и владельцы примут помещения на основании акта передачи дома и будет проведен конкурс.

Порядок действий

До получения разрешения на ввод в эксплуатацию можно начать собирать документы. Но собственники помещений должны определиться с УК приблизительно за год до ввода объекта на общем собрании.

Если этого не произойдет, то управляющая компания будет та, что выбрана по результатам конкурса.

Договор при этом заключается на год, и даже если владельцы квартир подберут другую УК, то, вероятней всего, придется ждать окончания срока действия установленной конкурсом компании.

Но если организовать ТСЖ, то поменять управляющую компанию будет намного проще.

Сдача в эксплуатацию

В соответствии со статьей 161 пунктом 14 договор на обслуживание должен быть заключен не более, чем через 5 дней после ввода в эксплуатацию.

Но с этим часто возникают сложности, поскольку открытый конкурс может занимать довольно длительный период времени – до 50 дней.

Следует отметить, что до момента сдачи дома в эксплуатацию можно осуществить сбор всех необходимых документов – проектную, техническую и прочую.

Но при этом УК должна активно работать с владельцами жилья, чтобы в будущем именно она была выбрана.

Выбор УК

В том случае, когда собственники квартир не успели определиться с выбором управляющей компании, то органами местного самоуправления проводится открытый конкурс.

Собственники помещений могут:

  • организовать собрание;
  • подобрать управляющую компанию самостоятельно.

Но сделать это могут только те, которые имеют с компанией-застройщиком договор или в соответствии с актом приемки-передачи получили жилье.

Следует отметить, что выборы считаются легитимными, если на собрании присутствует не менее 50% собственников.

Заключение договора

Заключение договора должно соответствовать части 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, а конкретно:

  • договор должен быть заключен не менее, чем на 1 год и при этом не более, чем на 3 (но только в том случае, когда документ подписывается на основание проеденного конкурса);
  • договор может быть заключен на 3 месяца только между управляющей компанией и застройщиком.

В соответствии с законодательством РФ договор заключается с каждым, кто принял и подписал передаточный акт с застройщиком, то есть с собственниками квартир.

Только после этого договор управления многоквартирным домам может считаться действительным.

Здесь представлен образец договора с управляющей компанией.

Договор застройщика и управляющей компанией уже дано не существует. Данная процедура регламентируется статьей 161 частью 14 ЖК РФ. Но тем не менее, на документах должна стоять подпись и печать застройщика.

Необходимые документы

В соответствии с Постановлением Правительства N 75 регулируется не только порядок проведения конкурса, но и процедура подачи необходимых документов.

Управляющие компании, желающие принять участие в конкурсе, обязаны предоставить:

  • заполненную в соответствии с образцом заявку;
  • все документы учредительного характера;
  • копии всех имеющихся сертификатов и лицензий;
  • балансовый отчет за предшествующие 6 месяцев;
  • если имеются рекомендации и благодарственные письма, то их также нужно предъявить;
  • проект договора управления и смету годовую;
  • определенные предложения по вывозу отходов;
  • данные о сотрудниках – ИТР и техперсонал в разбивке;
  • сколько имеется уборочной техники и какая она.

Также могут потребоваться и дополнительные документы. Следует также уточнить, в течение какого периода требуется предоставить все необходимые бумаги.

Обязательно, чтобы вся бухгалтерия управляющей компании была в порядке – отсутствовали долги и прочее.

Кроме того, негативные отзывы тоже влияют на результат принятого решения. Если управляющей компанией многие недовольны, то у такой организации практически нет шансов.

Плата за управление МКД

Порядок оплаты в 2018 не отличается от 2018 года. Работа управляющей компании заключается в предоставление жилищно-коммунальных услуг, и плата включается в их стоимость.

Согласно обычной российской практике эта сумма составляет от 3 до 9% от цены на оказанные услуги.

В соответствии со статьей 154 ЖК РФ и Приказом Госстроя РФ от 11.12.1997 года N 17-132 оплата за услуги, работы и прочее осуществляется в установленном УК тарифе.

Необходимо заострить внимание на отдельных случаях:

  • если договор оказания услуг заключен между управляющей компанией и собственником помещения, то оплата за предоставленные коммунальные услуги вносится УК;
  • если договора на оказания услуг с управляющей компанией нет, то оплата осуществляется застройщику (на основании статьи 155 ЖК РФ);
  • если договор заключил с управляющей компанией застройщик, то оплата вносится все равно УК.

Законодательство призвано защищать, в первую очередь, интересы собственников.

Многие застройщики злоупотребляют своим положением и пытаются с помощью всяческих мошеннических схем нажиться на гражданах.

На видео о приеме дома и передаче УК

Источник: http://77metrov.ru/peredacha-doma-ot-zastrojshhika-upravljajushhej-kompanii.html

Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию.

Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности.

Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова.

Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК.

В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения.

Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику – заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.Как управлять многоквартирными домами-новостройками.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.

153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.

Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).Основные условия договора управления МКД.

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного ания.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ).

При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6456/upravlenie-mkd-ot-zastroyschika-do-vybora-sposoba-upravleniya

Может ли управляющая компания взять на обеспечение малоквартирный дом

– Новости – Может ли управляющая компания взять на обеспечение малоквартирный дом

Насколько правомерны действия УК, если ни с одним собственником договор не заключен? Жилищное право | Петропавловск-Камчатский Пожаловаться модератору Ответы юристов Алексей Владимирович (01.08.

2016 в 13:43:08) Здравствуйте, Действующие нормы ЖК РФ позволяют жильцам дома самостоятельно выбирать способ взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями и заниматься благоустройством дома. Это может быть формирование ТСЖ, ЖКУ или заключение договора с УК.

Решение о выборе форм управления дома принимается большинством сосбтвенников квартир на общем собрании жильцов дома. Никто и никак иначе не может жильцов дома обязать заключить с ним договор на оказание услуг по обслуживанию дома. В том числе не вправе так поступать и УК.

Советую обращаться с жалобой в государственную жилищную инспекцию по данному поводу или прокуратуру.

Если наблюдаются какие-либо перебои в электро-, газо-, водоснабжении, то ответственность за подобную халатность несет именно подрядчик коммунальных услуг, с которым заключен официальный договор от имени собственников жилья.

Кроме того, в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, а именно в пункте 42, указано, что лица, которые ответственны за поставку коммунальных услуг и иных ресурсов, несут непосредственную ответственность перед собственниками жилья, а если не будет осуществлена полноценная поставка полного спектра услуг, то лица будут отвечать перед законом РФ.

Отождествление договоров подряда и возмездного оказания услуг с договором управления Предоставление тех или иных услуг со стороны подрядчиков могут осуществляться на различных основаниях.

Непосредственное управление

Внимание

Рассмотрим другие варианты:заявление требования о внесении изменений в договор: поскольку изменения должны вноситься в исполненный договор лицом, не являющимся стороной по такому договору, указанное требование довольно проблематично обосновать.

Кроме того, не во всех ситуациях собственник – это лицо, которое заключило договор приватизации, вполне возможно, что им окажется человек, являющийся уже десятым собственником этой доли.

По логике изменения надо вносить во все договоры с привлечением всех их участников;признать недействительной госрегистрацию: в судебной практике существуют прецеденты, обосновывающие невозможность оспаривания самой регистрации, без оспаривания ее оснований;установить юридический факт ошибки в договоре (договорах), но какое правовое основание можно подвести к такому требованию?Не меньшее количество вопросов вызывает ситуация, возникающая при отсутствии спора.

Управляющая компания не принимает на обслуживание дом

Это является одним из самых важных этапов, потому что, если договор не будет заключен, то напрашивается вывод сам собой – выбранный способ для управления жильем не оправдывает надежд всех без исключения владельцев жилых помещений в сооружениях многоквартирного типа.

Кроме того, если договор не будет подписан, то это будет прямым нарушением законодательства РФ. Так как правила и способы содержания недвижимого имущества, а также порядок проведения ремонта закрепляются Постановлением Правительства РФ под № 491.

Иными словами, заключение договоров — это одно из ключевых требований законодателя, чтобы собственники могли осуществлять непосредственное управление жильем.

Может ли многоквартирный дом быть без управляющей компании?

Важно

Таким образом, следует сделать вывод о том, что отождествление договоров может стать детерминантой принятия судом решения не в пользу собственников многоквартирного дома, оспорить которое практически невозможно.

Заключение индивидуальных и публичных договоров собственниками На собственников жилья в многоквартирных постройках возлагается обязанность заключать как индивидуальные, так и публичные договора при непосредственном управлении в подобных помещениях.

В частности, данный вопрос затронут в ст. 162 ЖК РФ.

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками

Собственники на основании решения ОСС могут в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, если управляющая организация не выполняет своих обязанностей и условий заключённого договора.

Решения по вопросам расторжения договора управления и выбора управляющей организации принимаются большинством не менее 2/3 от общего числа всех собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе.

Подробнее о расторжении договора управления в одностороннем порядке читайте в этой статье 3657 1 .

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ).

Не курить!!!

Здесь соседи либо вообще не зависят друг от друга, либо эта зависимость минимальна: у них есть общие стены, но у каждого свой подвал, чердак, входная группа и земельный участок.

В таких домах собственность должна быть долевой, выделенной в натуре, а не общей долевой как в многоквартирных домах. Владельцы помещений при НУ должны иметь прямые договора с поставщиками коммунальных услуг и услуг связи и на вывоз ТБО.

своей доли их личное дело, за исключением ситуаций, когда бесхозяйственность одного может негативно повлиять на безопасность других.

Например, если в двухквартирном доме одна квартира жилая и, следовательно, отапливаемая, а в другой – никто не живет и, следовательно, не отапливает. В этом случае разделительная (общая, не утеплённая) стена начинает промерзать, создавая неудобства соседям.

Моногоквартирный дом остался без управляющей компании

Источник: http://11-2.ru/mozhet-li-upravlyayushhaya-kompaniya-vzyat-na-obespechenie-malokvartirnyj-dom/

Чем отличается управляющая компания от обслуживающей?

Если мы говорим про управление, то оно предусматривает полное участие каждого собственника в процессе управления многоквартирным домом, а также в принятии любого решения.

В связи с этим ответственность за управление домом будет лежать на самих собственниках. Сама же обслуживающая организация, которую необходимо будет нанять, отвечает только за качество заказанных и выполненных ею работ.

Стоит отметить, что финансирование работ также определяется собственниками.

Управление управляющей организацией не требует активности всех собственников многоквартирного дома. Управляющая компания должна самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и контролировать, а также производить текущий ремонт дома.

Кроме того, управляющая компания полностью ответственна перед собственниками за все коммунальные услуги и ежегодно обязана отчитываться за проведенную работу.

Сами собственники должны проводить ежегодное собрание, в рамках которого могут перезаключить договор управления, подачу заявок по текущим проблемам.

Как решать проблемы с управляющей компанией?

Как рассчитать плату ТСЖ за разные виды услуг?

Если говорить про различия, то управляющая компания ответственна за содержание многоквартирного дома, предотвращение и устранение аварийных ситуаций, а обслуживающая организация нет. За уборку территории, обслуживание и текущий ремонт, подготовку отопительного сезона управляющая компания ответственна, а обслуживающая организация – только если эти услуги предусмотрены договором подряда.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Жители многоквартирных домов самостоятельно могут выбрать способ управления хозяйством жилого фонда. Один из самых распространенных способов – это управляющая компания, которая занимается обслуживанием и эксплуатацией домов.

Это единый центр по решению бытовых проблем жителей, будь то желание владельца квартиры оформить жилье в наследство родственникам или плохо работающая розетка. В УК собраны специалисты разных профессий, которые могут понадобиться жильцам: консьержи, дворники, сантехники, юристы, экономисты и так далее.

Это сделано для того, чтобы дом мог нормально функционировать. Управляющая компания также рассматривает все предложения по благоустройству окружающей среды дома. Мудрые застройщики часто приглашают управляющую компанию еще на этапе строительства в качестве «технадзора» за генподрядчиком, чтобы заранее учитывать интересы жильцов будущего дома.

Тогда и людям в этом доме будет жить комфортно, и у застройщика не возникнет потом необходимости что-то переделывать и отбиваться от претензий разочарованных жителей.

Любая управляющая компания должна понимать, что основная ее задача – это благополучие жильцов дома, их бытовые проблемы. Только тогда она будет успешна во всех смыслах. Все текущие расходы УК являются плановыми. При этом жильцы дома не должны оплачивать долги соседей.

Текущий или капитальный ремонт, уборку территории, вывоз мусора осуществляют нанятые подрядные организации. Компания покрывает все существующие долги за счет накопленных резервных средств. В случае возникновения конфликтных ситуаций с поставщиком специалисты УК решают возникшие вопросы.

Но экономия средств жильцов не всегда является целью работы компании, так как это коммерческая организация.

7 главных фактов об общем собрании жильцов

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Другой вариант управляющей организации – товарищество собственников жилья (ТСЖ). Это некоммерческое объединение. Жители более заинтересованы в экономии своих средств, поскольку сами оплачивают содержание консьержей, комендантов, ремонтников и т. п.

За счет их грамотного распределения жильцы могут сэкономить, но за все свои долги сообщество отвечает самостоятельно. ТСЖ вправе распоряжаться собственным имуществом.

Все решения принимаются общественностью на общем жилищном собрании, где осуществляется полный контроль за оплатой коммунальных услуг. ТСЖ более заинтересовано в урегулировании жилищных вопросов.

С другой стороны, ТСЖ могут возглавлять некомпетентные люди, которые не всегда способны вести дела грамотно. Управленческие решения в ТСЖ принимаются только на общем собрании жильцов. В УК решения принимает ограниченное количество уполномоченных лиц.

Функции по обслуживанию многоквартирного дома могут исполнять различные обслуживающие организации. Одна может заниматься содержанием и обслуживанием коммуникаций, другая уборкой помещений, третья вывозом твердых бытовых отходов, четвертая содержанием и обслуживанием механизмов (лифтов) и т. д.

Помещения, которые не являются частями квартир в многоквартирном доме, принадлежат собственникам помещений. К ним относятся несущие и ненесущие конструкции, лестничные клетки, подвалы и т. д. Поэтому решения принимаются на общем собрании.

Право на выполнение работ по содержанию и обслуживанию организация (в том числе и ООО) получает на основании договора с управляющей организацией. Органом управления многоквартирного дома является общее собрание собственников данного дома, а не группа жильцов, которая хочет провести интернет.

УК тоже не имеет права автоматически, лишь по праву управления, распоряжаться общим имуществом дома.

Таким образом, без проведенного и оформленного надлежащим образом общего собрания собственников вход посторонних лиц для установки какого-либо оборудования невозможен, и ООО не может требовать наряд на работы в подъезде по подключению абонентов к интернету.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

УК ликвидирована, домом управляет новое юрлицо с тем же названием. Это законно?

15 статей об управляющих компаниях в сфере ЖКХ

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chem_otlichaetsya_upravlyayuschaya_kompaniya_ot_obsluzhivayuschey/7208

Передача дома от застройщика управляющей компании: акт передачи, процедура, инструкция

Вы купили квартиры в новостройке. Долго нервничали, ждали ввода дома в эксплуатацию. Наконец, вам позвонили из офиса застройщика и сказали, что можно принимать жилье.

Вы взволнованные идете на встречу, там под шумок кроме акта подписываете еще одну официальную бумагу. Начинаете делать ремонт и вдруг получаете платежку за содержание жилье. В которое прописана какая-то очень огромная сумма.

Чтобы такого не произошло, нужно разобраться в том, как происходит передача дома от застройщика управляющей компании .

Передача дома и квартиры

Сначала стоит пройти по всем пунктам ситуации в целом. Итак, вы получили ключи от квартиры и приглашены застройщиком на подписания акта приема-передачи квартиры и дома.

Нужно учитывать понимать, что этому предшествует введение дома в эксплуатацию. Прямой обязанности контролировать этот процесс у дольщика нет, но в ваших же интересах проверить, все ли с многоквартирным домов в порядке.

Итак, прежде чем вы станете владельцем квартиры, должно произойти:

  • Сдача дома в эксплуатацию
  • Передача вам квартиры и подписания акта приема-передачи
  • Передача квартиры в управляющую организацию

Дом принимается в эксплуатацию

Передача дома от застройщика управляющей компании пройдет нормально только в том случае, если городские и областные власти примут здание в эксплуатацию. В ином случае вы как будущий жилец можете получить проблемы в виде проблем с содержанием здания. Объяснить это на простом примере можно так:

  • Дом сдается в эксплуатацию
  • Якобы никаких нарушений нет
  • Через полгода оказывается, что лифтовое имущество приходит в негодность
  • В итоге управляющая организация в виде ЖСК распределяет платежи за ремонт лифта между всеми собственниками квартир

Это реальный случай из судебной практики, когда жильцы пытались заставить застройщика переделать схему подключения лифта за свой счет. Чтобы не тратить деньги и время на такие разбирательства, нужно сразу контролировать процесс передачи дома в эксплуатацию.

  • Убедитесь, что дом принимает квалифицированная комиссия
  • В комиссии должны присутствовать чиновники районной администрации
  • Представители министерства строительства вашего региона
  • Подрядчики, которые занимались возведением как всего дома в целом, так и отдельных его частей
  • Сотрудники управления по надзору в сфере потребительского рынка
  • Сотрудники энергоснабжающих организаций – водоканал, электрослужбы, тепловики

Если с домом все хорошо, вы можете ознакомиться с выданной застройщику бумагой о том, что дом принят в эксплуатацию. Наступает стадия подписания акт-приема передачи

Прием квартиры

Передача дома от застройщика управляющей компании невозможна без подписанного дольщиком акта-приема передачи квартиры. Этот акт – бумага о том, что вы не имеете претензий к застройщику. Будьте внимательны при приемке квартиры. Обратите внимание на все составляющие вашего жилья:

Жилье без отделки Если застройщик передает вам квартиру без отделки, вы должны проверить все составляющие вашего будущего имущества – пол, потолок, стены. Если в потолке или поле есть щели, то после подписания акта приема-передачи квартиры вам придется взаимодействовать по этому вопросу с управляющей компанией. Которая скажет: «Ну вы же подписали акт, значит, передали вам без щелей. Исправляйте за свой счет»
Черновая отделка Обращайте внимание на отделку стен – нет ли трещин и прочих проблем. Управляющая компания не будет рада исправлять что-то за свой счет, лучше предъявлять претензии застройщику
Квартира с ремонтом Максимально подробно изучите все узлы водоснабжения. Если вам поставят нерабочий радиатор или трубы/стояки будут плохо пропускать воду, вас ожидает долгое разбирательство с управляющей компанией, которая в итоге скажет: «Обращайтесь к тем, кто делал ремонт»

Передача дома управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании происходит уже после того, как вы получили ключи от квартиры. В среднем от ввода дома в эксплуатацию до появления управляющей организации проходит несколько месяцев.

Закон выдвигает определенные требования к этому процессу. Например, давайте разберемся, может ли застройщик выбрать управляющую компанию в только что сданном доме. До 2015 года такая форма работала, но многие девелоперы создавали свою управляющие организации, которые фактически обирали жильцов новостройки. Поэтому сейчас ответ простой – нет, не может.

  • Застройщик вправе предложить управляющую организацию для сданной новостройки
  • Дольщики самостоятельно выбирают управляющую компанию, либо, если инициативы от них нет, то происходит открытый конкурс силами местной администрации
  • Девелопер заключает договор с той управляющей компанией, за которую проали дольщики, или с той, которая стала победителем конкурса администрации

Может ли застройщик быть управляющей компанией? Сам застройщик нет, но может им может быть предложена дольщикам управляющая организация. Либо же, в случае с ЖСК, в договоре вступления в ЖСК должна быть прописана информация о том, что ЖСК после ввода дома в эксплуатацию продолжает управлять домом с согласия общего собрания пайщиков.

Закон

Есть несколько нормативных актов, которые регулируют процесс передачи дома от застройщика управляющей компании.

  • В первую очередь это ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. В статье прописан как алгоритм передачи, так и все способы управления многоквартирным домом
  • Также необходимо ознакомиться с постановлением Правительства от 06.02.2006 г. № 75 – оно регламентирует весь процесс и объясняет, как застройщик передает дом управляющей компании

Виды управления

Если внимательно изучить статью № 61, то можно понять, что вариантов в выборе управляющей организации у жителей нового дома не так много:

  • Это может быть заключение договора с управляющей компанией
  • Создание специального кооператива (или преобразование жилищно-строительного кооператива из застройщика в управляющую организацию)
  • Создание товарищества собственников жилья
  • Непосредственное управление

Жители могут выбрать вариант с непосредственным управлением только в том случае, если собственников квартир в доме не более тридцати – этот способ скорее подходит жителям так называемых клубных домов, или элитного жилья.

Плата за жилье

Если процесс передачи дома от застройщика управляющей компании происходит по закону, то жители смогут сразу узнать, сколько же они будут платить за жилье после новоселья. Эти данные должны обязательно прописываться в договоре между управляющей организацией и бывшими дольщиками или пайщиками.

  • Полный перечень услуг прописывается в договоре и жильцы знают, за что платят
  • Если происходит выбор управляющей организации по конкурсу, то этим занимаются сотрудники администрации

Важно знать, что по закону жильцы не платят за содержание дома, пока квартира не оформлена в собственность. Поэтому даже если управляющая компания была выбрана полгода назад, а свидетельство о собственности вы получили только сегодня, то никаких платежек на оплату жилья с момента ввода в эксплуатацию быть не должно. За пустующие площади платит застройщик, а не вы.

Порядок действий по передаче дома

Процедура передачи дома управляющей компании от застройщика достаточно запутанная. Давайте разберемся, как все проходит в соответствии с законом.

  • Застройщик организует общую встречу собственников квартир, на которой и проводится выбор управляющей организации
  • Выбирается он простым алгоритмом – звучит предложение, далее ание
  • Если собственники не пришли к единому мнению – назначается либо еще одно собрание, либо проводится открытый конкурс силами администрации
  • Соответственно, кто-то из чиновников должен присутствовать на общем собрании жильцов
  • После выбора управляющей организации или создания новой управляющей организации происходит заключение договора.
  • Подписывается акт передачи дома от застройщика управляющей компании
  • Подписываются личные договора управляющей организации с собственником квартиры

Если буквально следовать букве закона, то застройщик обязан инициировать процесс выбора управляющей организации одновременно с процессами по вводу здания в эксплуатацию. Но по факту такое происходит редко – сначала дом сдают, а уже потом застройщик предлагает дольщикам выбрать свою управляющую организацию.

Документы

Давайте разберемся, какие документы передает застройщик управляющей компании, и с какими необходимо ознакомиться каждому будущему собственнику жилья в многоквартирном доме.

  • Нужно проверить учредительные документы застройщика и учредительные документы управляющей организации
  • Документы, передаваемые застройщиком управляющей компании – это проект дома и проектная декларация, а также выписки из ЕГРЮЛ (данные о собственниках квартир из реестра собственников управления Росреестра)
  • Информация об управляющей организации – ИНН, ОГРН, справка о директоре организации и еще двух сотрудниках, которые обязаны сдать экзамен на лицензию на право управления многоквартирным домом
  • Сама лицензия на право управления многоквартирным домом
  • Документ с перечнем общего имущества, которое передается на управление УК

Образец договора

Собственники квартир для составления договора между застройщиком, собственниками и управляющей компанией должны проверить все вышеизложенные документы. Заранее изучите образец договора между собственниками и управляющей компанией.

Перед заключением договора убедитесь, что вы также ознакомились с:

  • Протоколом, который был составлен на собрании дольщиков. В нем должен быть прописан выбор общего собрания собственников жилья или подпись о том, что собственники проинформированы об итогах открытого конкурса
  • Если проводился конкурс, то нужен и его протокол
  • Акт ввода дома в эксплуатацию, подписанный управлением стройнадзора по вашему городу или региону, в зависимости от местного законодательства
  • Разрешение на ввод в эксплуатацию дома
  • Акты приема передачи дома между застройщиком и управляющей организацией

Договор на практике обычно предлагается самой управляющей организацией. Нужно понимать, что вы как собственник жилья вправе вносить в него изменения, предлагать эти изменения собранию собственников жилья и настаивать на их принятии общим собранием.

В договоре должны быть прописаны:

  • Перечень имущества, которое принимает управляющая организация
  • Площадь дома и придомовой территории – эти цифры нужно сверить с данными в вашем договоре долевого участия или договоре с ЖСК
  • Перечень услуг, которые оказывает управляющая организация
  • Сумма, которую платит собственник с одного квадратного метра площади своей квартиры – учтите, что собственник платит за площадь квартиры и включенную в нее площадь лоджии. Если у вас балкон, то включать эти квадратные метры в ваш договор незаконно
  • Если есть, в договоре также прописываются дополнительные платежи, на которые согласился собственник

Договор между застройщиком, собственниками жилья и управляющей организацией должен также содержать обязанности управляющей компании:

  • Перечень работ по содержанию дома
  • Перечень пунктов текущего ремонта и мероприятий по содержанию общих коммуникаций в дом
  • Обязанности по предоставлению собственникам жилья коммунальных услуг
  • Обязанности по содержанию в порядке инженерно-технического оборудования многоквартирного дома
  • Перечень работ по благоустройству придомовой территории

В договоре нужно прописать, как именно и как часто управляющая компания должна отчитывать перед собственниками жилья. Отчет должен содержать несколько пунктов, лучше это также прописать в договоре:

  • УК отчитывается, сколько потратили на ремонт, сколько на содержание, сколько на благоустройство
  • Статьи «Текущий ремонт» и «ремонт в случае аварийных ситуаций» должны быть разделены в отчете управляющей организации
  • УК отчитывается о полученных и потраченных деньгах
  • Отчет о содержании самой управляющей организации содержит полные денежные суммы на все статьи
  • Отчет по санитарной и пожарной безопасности

Договор первоначально заключается на один или на три года. Нужно понимать, что собственники в любой момент решением общего собрания могут или поменять управляющую компанию на другую, либо отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ, либо обратиться в администрацию города и попросить провести другой открытый конкурс на право управления многоквартирным домом.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/peredacha-doma-ot-zastrojshhika-upravlyayushhej-kompanii/

Передача дома от застройщика управляющей компании – многоквартирного, порядок, акт, жилого, в 2018 году, документы

Передача дома управляющей компании должна быть осуществлена не позже, чем через 5 дней с момента получения допуска на ввод в эксплуатацию. Данное правило регламентируется 14 пунктом статьи 161 Жилищного Кодекса России.

Дом отдается застройщиком на баланс только после проведения конкурса местным муниципалитетом, то есть органом самоуправления.

Чтобы принять участие, управляющая компания должна подать определенные документы. После проведенного конкурса заключается договор, который подписывается застройщиком.

Правовая сторона вопроса

Стоит обратить внимание на тот факт, что возможно выбрать управляющую компанию без проведения конкурса в соответствии со статьей 161 частями 4, 13 Жилищного кодекса РФ, но только в том случае, когда открытый конкурс считается несостоявшимся.

Согласно пункту 14 статьи 161 ЖК РФ договор должен быть заключен не позже, чем через 5 дней после ввода дома в эксплуатацию.

Если за год собственники квартир не определятся со способом управления, то в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ, органом местного самоуправления будет проведен открытый конкурс на выбор управляющей компании.

Порядок организации конкурса регламентируется Постановлением Правительства РФ N 75 от 6 февраля 2006 года.

Передача дома от застройщика управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании осуществляется на основании проеденного конкурса.

Ранее было возможно заключить договор на управление многоквартирным домом только застройщиком и управляющей компанией. На сегодняшний день застройщик только подписывает документ, заключенный между дольщиками и управляющей компанией.

Многоквартирного

Управляющая компания с собственниками квартир заключает договора на обслуживание, но после того, как застройщик и владельцы примут помещения на основании акта передачи дома и будет проведен конкурс.

Порядок действий

До получения разрешения на ввод в эксплуатацию можно начать собирать документы. Но собственники помещений должны определиться с УК приблизительно за год до ввода объекта на общем собрании.

Если этого не произойдет, то управляющая компания будет та, что выбрана по результатам конкурса.

Договор при этом заключается на год, и даже если владельцы квартир подберут другую УК, то, вероятней всего, придется ждать окончания срока действия установленной конкурсом компании.

Но если организовать ТСЖ, то поменять управляющую компанию будет намного проще.

Сдача в эксплуатацию

В соответствии со статьей 161 пунктом 14 договор на обслуживание должен быть заключен не более, чем через 5 дней после ввода в эксплуатацию.

Но с этим часто возникают сложности, поскольку открытый конкурс может занимать довольно длительный период времени – до 50 дней.

Следует отметить, что до момента сдачи дома в эксплуатацию можно осуществить сбор всех необходимых документов – проектную, техническую и прочую.

Но при этом УК должна активно работать с владельцами жилья, чтобы в будущем именно она была выбрана.

Выбор УК

В том случае, когда собственники квартир не успели определиться с выбором управляющей компании, то органами местного самоуправления проводится открытый конкурс.

Собственники помещений могут:

  • организовать собрание;
  • подобрать управляющую компанию самостоятельно.

Но сделать это могут только те, которые имеют с компанией-застройщиком договор или в соответствии с актом приемки-передачи получили жилье.

Следует отметить, что выборы считаются легитимными, если на собрании присутствует не менее 50% собственников.

Заключение договора

Заключение договора должно соответствовать части 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, а конкретно:

  • договор должен быть заключен не менее, чем на 1 год и при этом не более, чем на 3 (но только в том случае, когда документ подписывается на основание проеденного конкурса);
  • договор может быть заключен на 3 месяца только между управляющей компанией и застройщиком.

В соответствии с законодательством РФ договор заключается с каждым, кто принял и подписал передаточный акт с застройщиком, то есть с собственниками квартир.

Только после этого договор управления многоквартирным домам может считаться действительным.

Здесь представлен образец договора с управляющей компанией.

Договор застройщика и управляющей компанией уже дано не существует. Данная процедура регламентируется статьей 161 частью 14 ЖК РФ. Но тем не менее, на документах должна стоять подпись и печать застройщика.

Необходимые документы

В соответствии с Постановлением Правительства N 75 регулируется не только порядок проведения конкурса, но и процедура подачи необходимых документов.

Управляющие компании, желающие принять участие в конкурсе, обязаны предоставить:

  • заполненную в соответствии с образцом заявку;
  • все документы учредительного характера;
  • копии всех имеющихся сертификатов и лицензий;
  • балансовый отчет за предшествующие 6 месяцев;
  • если имеются рекомендации и благодарственные письма, то их также нужно предъявить;
  • проект договора управления и смету годовую;
  • определенные предложения по вывозу отходов;
  • данные о сотрудниках – ИТР и техперсонал в разбивке;
  • сколько имеется уборочной техники и какая она.

Также могут потребоваться и дополнительные документы. Следует также уточнить, в течение какого периода требуется предоставить все необходимые бумаги.

Обязательно, чтобы вся бухгалтерия управляющей компании была в порядке – отсутствовали долги и прочее.

Кроме того, негативные отзывы тоже влияют на результат принятого решения. Если управляющей компанией многие недовольны, то у такой организации практически нет шансов.

Плата за управление МКД

Порядок оплаты в 2018 не отличается от 2018 года. Работа управляющей компании заключается в предоставление жилищно-коммунальных услуг, и плата включается в их стоимость.

Согласно обычной российской практике эта сумма составляет от 3 до 9% от цены на оказанные услуги.

В соответствии со статьей 154 ЖК РФ и Приказом Госстроя РФ от 11.12.1997 года N 17-132 оплата за услуги, работы и прочее осуществляется в установленном УК тарифе.

Необходимо заострить внимание на отдельных случаях:

  • если договор оказания услуг заключен между управляющей компанией и собственником помещения, то оплата за предоставленные коммунальные услуги вносится УК;
  • если договора на оказания услуг с управляющей компанией нет, то оплата осуществляется застройщику (на основании статьи 155 ЖК РФ);
  • если договор заключил с управляющей компанией застройщик, то оплата вносится все равно УК.

Законодательство призвано защищать, в первую очередь, интересы собственников.

Многие застройщики злоупотребляют своим положением и пытаются с помощью всяческих мошеннических схем нажиться на гражданах.

На видео о приеме дома и передаче УК

Источник: http://77metrov.ru/peredacha-doma-ot-zastrojshhika-upravljajushhej-kompanii.html

Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию.

Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности.

Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова.

Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК.

В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения.

Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику – заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.Как управлять многоквартирными домами-новостройками.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.

153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.

Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).Основные условия договора управления МКД.

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного ания.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ).

При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6456/upravlenie-mkd-ot-zastroyschika-do-vybora-sposoba-upravleniya

Может ли управляющая компания взять на обеспечение малоквартирный дом

– Новости – Может ли управляющая компания взять на обеспечение малоквартирный дом

Насколько правомерны действия УК, если ни с одним собственником договор не заключен? Жилищное право | Петропавловск-Камчатский Пожаловаться модератору Ответы юристов Алексей Владимирович (01.08.

2016 в 13:43:08) Здравствуйте, Действующие нормы ЖК РФ позволяют жильцам дома самостоятельно выбирать способ взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями и заниматься благоустройством дома. Это может быть формирование ТСЖ, ЖКУ или заключение договора с УК.

Решение о выборе форм управления дома принимается большинством сосбтвенников квартир на общем собрании жильцов дома. Никто и никак иначе не может жильцов дома обязать заключить с ним договор на оказание услуг по обслуживанию дома. В том числе не вправе так поступать и УК.

Советую обращаться с жалобой в государственную жилищную инспекцию по данному поводу или прокуратуру.

Если наблюдаются какие-либо перебои в электро-, газо-, водоснабжении, то ответственность за подобную халатность несет именно подрядчик коммунальных услуг, с которым заключен официальный договор от имени собственников жилья.

Кроме того, в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, а именно в пункте 42, указано, что лица, которые ответственны за поставку коммунальных услуг и иных ресурсов, несут непосредственную ответственность перед собственниками жилья, а если не будет осуществлена полноценная поставка полного спектра услуг, то лица будут отвечать перед законом РФ.

Отождествление договоров подряда и возмездного оказания услуг с договором управления Предоставление тех или иных услуг со стороны подрядчиков могут осуществляться на различных основаниях.

Непосредственное управление

Внимание

Рассмотрим другие варианты:заявление требования о внесении изменений в договор: поскольку изменения должны вноситься в исполненный договор лицом, не являющимся стороной по такому договору, указанное требование довольно проблематично обосновать.

Кроме того, не во всех ситуациях собственник – это лицо, которое заключило договор приватизации, вполне возможно, что им окажется человек, являющийся уже десятым собственником этой доли.

По логике изменения надо вносить во все договоры с привлечением всех их участников;признать недействительной госрегистрацию: в судебной практике существуют прецеденты, обосновывающие невозможность оспаривания самой регистрации, без оспаривания ее оснований;установить юридический факт ошибки в договоре (договорах), но какое правовое основание можно подвести к такому требованию?Не меньшее количество вопросов вызывает ситуация, возникающая при отсутствии спора.

Управляющая компания не принимает на обслуживание дом

Это является одним из самых важных этапов, потому что, если договор не будет заключен, то напрашивается вывод сам собой – выбранный способ для управления жильем не оправдывает надежд всех без исключения владельцев жилых помещений в сооружениях многоквартирного типа.

Кроме того, если договор не будет подписан, то это будет прямым нарушением законодательства РФ. Так как правила и способы содержания недвижимого имущества, а также порядок проведения ремонта закрепляются Постановлением Правительства РФ под № 491.

Иными словами, заключение договоров — это одно из ключевых требований законодателя, чтобы собственники могли осуществлять непосредственное управление жильем.

Может ли многоквартирный дом быть без управляющей компании?

Важно

Таким образом, следует сделать вывод о том, что отождествление договоров может стать детерминантой принятия судом решения не в пользу собственников многоквартирного дома, оспорить которое практически невозможно.

Заключение индивидуальных и публичных договоров собственниками На собственников жилья в многоквартирных постройках возлагается обязанность заключать как индивидуальные, так и публичные договора при непосредственном управлении в подобных помещениях.

В частности, данный вопрос затронут в ст. 162 ЖК РФ.

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками

Собственники на основании решения ОСС могут в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, если управляющая организация не выполняет своих обязанностей и условий заключённого договора.

Решения по вопросам расторжения договора управления и выбора управляющей организации принимаются большинством не менее 2/3 от общего числа всех собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе.

Подробнее о расторжении договора управления в одностороннем порядке читайте в этой статье 3657 1 .

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ).

Не курить!!!

Здесь соседи либо вообще не зависят друг от друга, либо эта зависимость минимальна: у них есть общие стены, но у каждого свой подвал, чердак, входная группа и земельный участок.

В таких домах собственность должна быть долевой, выделенной в натуре, а не общей долевой как в многоквартирных домах. Владельцы помещений при НУ должны иметь прямые договора с поставщиками коммунальных услуг и услуг связи и на вывоз ТБО.

своей доли их личное дело, за исключением ситуаций, когда бесхозяйственность одного может негативно повлиять на безопасность других.

Например, если в двухквартирном доме одна квартира жилая и, следовательно, отапливаемая, а в другой – никто не живет и, следовательно, не отапливает. В этом случае разделительная (общая, не утеплённая) стена начинает промерзать, создавая неудобства соседям.

Моногоквартирный дом остался без управляющей компании

Источник: http://11-2.ru/mozhet-li-upravlyayushhaya-kompaniya-vzyat-na-obespechenie-malokvartirnyj-dom/

Чем отличается управляющая компания от обслуживающей?

Если мы говорим про управление, то оно предусматривает полное участие каждого собственника в процессе управления многоквартирным домом, а также в принятии любого решения.

В связи с этим ответственность за управление домом будет лежать на самих собственниках. Сама же обслуживающая организация, которую необходимо будет нанять, отвечает только за качество заказанных и выполненных ею работ.

Стоит отметить, что финансирование работ также определяется собственниками.

Управление управляющей организацией не требует активности всех собственников многоквартирного дома. Управляющая компания должна самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и контролировать, а также производить текущий ремонт дома.

Кроме того, управляющая компания полностью ответственна перед собственниками за все коммунальные услуги и ежегодно обязана отчитываться за проведенную работу.

Сами собственники должны проводить ежегодное собрание, в рамках которого могут перезаключить договор управления, подачу заявок по текущим проблемам.

Как решать проблемы с управляющей компанией?

Как рассчитать плату ТСЖ за разные виды услуг?

Если говорить про различия, то управляющая компания ответственна за содержание многоквартирного дома, предотвращение и устранение аварийных ситуаций, а обслуживающая организация нет. За уборку территории, обслуживание и текущий ремонт, подготовку отопительного сезона управляющая компания ответственна, а обслуживающая организация – только если эти услуги предусмотрены договором подряда.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Жители многоквартирных домов самостоятельно могут выбрать способ управления хозяйством жилого фонда. Один из самых распространенных способов – это управляющая компания, которая занимается обслуживанием и эксплуатацией домов.

Это единый центр по решению бытовых проблем жителей, будь то желание владельца квартиры оформить жилье в наследство родственникам или плохо работающая розетка. В УК собраны специалисты разных профессий, которые могут понадобиться жильцам: консьержи, дворники, сантехники, юристы, экономисты и так далее.

Это сделано для того, чтобы дом мог нормально функционировать. Управляющая компания также рассматривает все предложения по благоустройству окружающей среды дома. Мудрые застройщики часто приглашают управляющую компанию еще на этапе строительства в качестве «технадзора» за генподрядчиком, чтобы заранее учитывать интересы жильцов будущего дома.

Тогда и людям в этом доме будет жить комфортно, и у застройщика не возникнет потом необходимости что-то переделывать и отбиваться от претензий разочарованных жителей.

Любая управляющая компания должна понимать, что основная ее задача – это благополучие жильцов дома, их бытовые проблемы. Только тогда она будет успешна во всех смыслах. Все текущие расходы УК являются плановыми. При этом жильцы дома не должны оплачивать долги соседей.

Текущий или капитальный ремонт, уборку территории, вывоз мусора осуществляют нанятые подрядные организации. Компания покрывает все существующие долги за счет накопленных резервных средств. В случае возникновения конфликтных ситуаций с поставщиком специалисты УК решают возникшие вопросы.

Но экономия средств жильцов не всегда является целью работы компании, так как это коммерческая организация.

7 главных фактов об общем собрании жильцов

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Другой вариант управляющей организации – товарищество собственников жилья (ТСЖ). Это некоммерческое объединение. Жители более заинтересованы в экономии своих средств, поскольку сами оплачивают содержание консьержей, комендантов, ремонтников и т. п.

За счет их грамотного распределения жильцы могут сэкономить, но за все свои долги сообщество отвечает самостоятельно. ТСЖ вправе распоряжаться собственным имуществом.

Все решения принимаются общественностью на общем жилищном собрании, где осуществляется полный контроль за оплатой коммунальных услуг. ТСЖ более заинтересовано в урегулировании жилищных вопросов.

С другой стороны, ТСЖ могут возглавлять некомпетентные люди, которые не всегда способны вести дела грамотно. Управленческие решения в ТСЖ принимаются только на общем собрании жильцов. В УК решения принимает ограниченное количество уполномоченных лиц.

Функции по обслуживанию многоквартирного дома могут исполнять различные обслуживающие организации. Одна может заниматься содержанием и обслуживанием коммуникаций, другая уборкой помещений, третья вывозом твердых бытовых отходов, четвертая содержанием и обслуживанием механизмов (лифтов) и т. д.

Помещения, которые не являются частями квартир в многоквартирном доме, принадлежат собственникам помещений. К ним относятся несущие и ненесущие конструкции, лестничные клетки, подвалы и т. д. Поэтому решения принимаются на общем собрании.

Право на выполнение работ по содержанию и обслуживанию организация (в том числе и ООО) получает на основании договора с управляющей организацией. Органом управления многоквартирного дома является общее собрание собственников данного дома, а не группа жильцов, которая хочет провести интернет.

УК тоже не имеет права автоматически, лишь по праву управления, распоряжаться общим имуществом дома.

Таким образом, без проведенного и оформленного надлежащим образом общего собрания собственников вход посторонних лиц для установки какого-либо оборудования невозможен, и ООО не может требовать наряд на работы в подъезде по подключению абонентов к интернету.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

УК ликвидирована, домом управляет новое юрлицо с тем же названием. Это законно?

15 статей об управляющих компаниях в сфере ЖКХ

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chem_otlichaetsya_upravlyayuschaya_kompaniya_ot_obsluzhivayuschey/7208

Передача дома от застройщика управляющей компании: акт передачи, процедура, инструкция

Вы купили квартиры в новостройке. Долго нервничали, ждали ввода дома в эксплуатацию. Наконец, вам позвонили из офиса застройщика и сказали, что можно принимать жилье.

Вы взволнованные идете на встречу, там под шумок кроме акта подписываете еще одну официальную бумагу. Начинаете делать ремонт и вдруг получаете платежку за содержание жилье. В которое прописана какая-то очень огромная сумма.

Чтобы такого не произошло, нужно разобраться в том, как происходит передача дома от застройщика управляющей компании .

Передача дома и квартиры

Сначала стоит пройти по всем пунктам ситуации в целом. Итак, вы получили ключи от квартиры и приглашены застройщиком на подписания акта приема-передачи квартиры и дома.

Нужно учитывать понимать, что этому предшествует введение дома в эксплуатацию. Прямой обязанности контролировать этот процесс у дольщика нет, но в ваших же интересах проверить, все ли с многоквартирным домов в порядке.

Итак, прежде чем вы станете владельцем квартиры, должно произойти:

  • Сдача дома в эксплуатацию
  • Передача вам квартиры и подписания акта приема-передачи
  • Передача квартиры в управляющую организацию

Дом принимается в эксплуатацию

Передача дома от застройщика управляющей компании пройдет нормально только в том случае, если городские и областные власти примут здание в эксплуатацию. В ином случае вы как будущий жилец можете получить проблемы в виде проблем с содержанием здания. Объяснить это на простом примере можно так:

  • Дом сдается в эксплуатацию
  • Якобы никаких нарушений нет
  • Через полгода оказывается, что лифтовое имущество приходит в негодность
  • В итоге управляющая организация в виде ЖСК распределяет платежи за ремонт лифта между всеми собственниками квартир

Это реальный случай из судебной практики, когда жильцы пытались заставить застройщика переделать схему подключения лифта за свой счет. Чтобы не тратить деньги и время на такие разбирательства, нужно сразу контролировать процесс передачи дома в эксплуатацию.

  • Убедитесь, что дом принимает квалифицированная комиссия
  • В комиссии должны присутствовать чиновники районной администрации
  • Представители министерства строительства вашего региона
  • Подрядчики, которые занимались возведением как всего дома в целом, так и отдельных его частей
  • Сотрудники управления по надзору в сфере потребительского рынка
  • Сотрудники энергоснабжающих организаций – водоканал, электрослужбы, тепловики

Если с домом все хорошо, вы можете ознакомиться с выданной застройщику бумагой о том, что дом принят в эксплуатацию. Наступает стадия подписания акт-приема передачи

Прием квартиры

Передача дома от застройщика управляющей компании невозможна без подписанного дольщиком акта-приема передачи квартиры. Этот акт – бумага о том, что вы не имеете претензий к застройщику. Будьте внимательны при приемке квартиры. Обратите внимание на все составляющие вашего жилья:

Жилье без отделки Если застройщик передает вам квартиру без отделки, вы должны проверить все составляющие вашего будущего имущества – пол, потолок, стены. Если в потолке или поле есть щели, то после подписания акта приема-передачи квартиры вам придется взаимодействовать по этому вопросу с управляющей компанией. Которая скажет: «Ну вы же подписали акт, значит, передали вам без щелей. Исправляйте за свой счет»
Черновая отделка Обращайте внимание на отделку стен – нет ли трещин и прочих проблем. Управляющая компания не будет рада исправлять что-то за свой счет, лучше предъявлять претензии застройщику
Квартира с ремонтом Максимально подробно изучите все узлы водоснабжения. Если вам поставят нерабочий радиатор или трубы/стояки будут плохо пропускать воду, вас ожидает долгое разбирательство с управляющей компанией, которая в итоге скажет: «Обращайтесь к тем, кто делал ремонт»

Передача дома управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании происходит уже после того, как вы получили ключи от квартиры. В среднем от ввода дома в эксплуатацию до появления управляющей организации проходит несколько месяцев.

Закон выдвигает определенные требования к этому процессу. Например, давайте разберемся, может ли застройщик выбрать управляющую компанию в только что сданном доме. До 2015 года такая форма работала, но многие девелоперы создавали свою управляющие организации, которые фактически обирали жильцов новостройки. Поэтому сейчас ответ простой – нет, не может.

  • Застройщик вправе предложить управляющую организацию для сданной новостройки
  • Дольщики самостоятельно выбирают управляющую компанию, либо, если инициативы от них нет, то происходит открытый конкурс силами местной администрации
  • Девелопер заключает договор с той управляющей компанией, за которую проали дольщики, или с той, которая стала победителем конкурса администрации

Может ли застройщик быть управляющей компанией? Сам застройщик нет, но может им может быть предложена дольщикам управляющая организация. Либо же, в случае с ЖСК, в договоре вступления в ЖСК должна быть прописана информация о том, что ЖСК после ввода дома в эксплуатацию продолжает управлять домом с согласия общего собрания пайщиков.

Закон

Есть несколько нормативных актов, которые регулируют процесс передачи дома от застройщика управляющей компании.

  • В первую очередь это ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. В статье прописан как алгоритм передачи, так и все способы управления многоквартирным домом
  • Также необходимо ознакомиться с постановлением Правительства от 06.02.2006 г. № 75 – оно регламентирует весь процесс и объясняет, как застройщик передает дом управляющей компании

Виды управления

Если внимательно изучить статью № 61, то можно понять, что вариантов в выборе управляющей организации у жителей нового дома не так много:

  • Это может быть заключение договора с управляющей компанией
  • Создание специального кооператива (или преобразование жилищно-строительного кооператива из застройщика в управляющую организацию)
  • Создание товарищества собственников жилья
  • Непосредственное управление

Жители могут выбрать вариант с непосредственным управлением только в том случае, если собственников квартир в доме не более тридцати – этот способ скорее подходит жителям так называемых клубных домов, или элитного жилья.

Плата за жилье

Если процесс передачи дома от застройщика управляющей компании происходит по закону, то жители смогут сразу узнать, сколько же они будут платить за жилье после новоселья. Эти данные должны обязательно прописываться в договоре между управляющей организацией и бывшими дольщиками или пайщиками.

  • Полный перечень услуг прописывается в договоре и жильцы знают, за что платят
  • Если происходит выбор управляющей организации по конкурсу, то этим занимаются сотрудники администрации

Важно знать, что по закону жильцы не платят за содержание дома, пока квартира не оформлена в собственность. Поэтому даже если управляющая компания была выбрана полгода назад, а свидетельство о собственности вы получили только сегодня, то никаких платежек на оплату жилья с момента ввода в эксплуатацию быть не должно. За пустующие площади платит застройщик, а не вы.

Порядок действий по передаче дома

Процедура передачи дома управляющей компании от застройщика достаточно запутанная. Давайте разберемся, как все проходит в соответствии с законом.

  • Застройщик организует общую встречу собственников квартир, на которой и проводится выбор управляющей организации
  • Выбирается он простым алгоритмом – звучит предложение, далее ание
  • Если собственники не пришли к единому мнению – назначается либо еще одно собрание, либо проводится открытый конкурс силами администрации
  • Соответственно, кто-то из чиновников должен присутствовать на общем собрании жильцов
  • После выбора управляющей организации или создания новой управляющей организации происходит заключение договора.
  • Подписывается акт передачи дома от застройщика управляющей компании
  • Подписываются личные договора управляющей организации с собственником квартиры

Если буквально следовать букве закона, то застройщик обязан инициировать процесс выбора управляющей организации одновременно с процессами по вводу здания в эксплуатацию. Но по факту такое происходит редко – сначала дом сдают, а уже потом застройщик предлагает дольщикам выбрать свою управляющую организацию.

Документы

Давайте разберемся, какие документы передает застройщик управляющей компании, и с какими необходимо ознакомиться каждому будущему собственнику жилья в многоквартирном доме.

  • Нужно проверить учредительные документы застройщика и учредительные документы управляющей организации
  • Документы, передаваемые застройщиком управляющей компании – это проект дома и проектная декларация, а также выписки из ЕГРЮЛ (данные о собственниках квартир из реестра собственников управления Росреестра)
  • Информация об управляющей организации – ИНН, ОГРН, справка о директоре организации и еще двух сотрудниках, которые обязаны сдать экзамен на лицензию на право управления многоквартирным домом
  • Сама лицензия на право управления многоквартирным домом
  • Документ с перечнем общего имущества, которое передается на управление УК

Образец договора

Собственники квартир для составления договора между застройщиком, собственниками и управляющей компанией должны проверить все вышеизложенные документы. Заранее изучите образец договора между собственниками и управляющей компанией.

Перед заключением договора убедитесь, что вы также ознакомились с:

  • Протоколом, который был составлен на собрании дольщиков. В нем должен быть прописан выбор общего собрания собственников жилья или подпись о том, что собственники проинформированы об итогах открытого конкурса
  • Если проводился конкурс, то нужен и его протокол
  • Акт ввода дома в эксплуатацию, подписанный управлением стройнадзора по вашему городу или региону, в зависимости от местного законодательства
  • Разрешение на ввод в эксплуатацию дома
  • Акты приема передачи дома между застройщиком и управляющей организацией

Договор на практике обычно предлагается самой управляющей организацией. Нужно понимать, что вы как собственник жилья вправе вносить в него изменения, предлагать эти изменения собранию собственников жилья и настаивать на их принятии общим собранием.

В договоре должны быть прописаны:

  • Перечень имущества, которое принимает управляющая организация
  • Площадь дома и придомовой территории – эти цифры нужно сверить с данными в вашем договоре долевого участия или договоре с ЖСК
  • Перечень услуг, которые оказывает управляющая организация
  • Сумма, которую платит собственник с одного квадратного метра площади своей квартиры – учтите, что собственник платит за площадь квартиры и включенную в нее площадь лоджии. Если у вас балкон, то включать эти квадратные метры в ваш договор незаконно
  • Если есть, в договоре также прописываются дополнительные платежи, на которые согласился собственник

Договор между застройщиком, собственниками жилья и управляющей организацией должен также содержать обязанности управляющей компании:

  • Перечень работ по содержанию дома
  • Перечень пунктов текущего ремонта и мероприятий по содержанию общих коммуникаций в дом
  • Обязанности по предоставлению собственникам жилья коммунальных услуг
  • Обязанности по содержанию в порядке инженерно-технического оборудования многоквартирного дома
  • Перечень работ по благоустройству придомовой территории

В договоре нужно прописать, как именно и как часто управляющая компания должна отчитывать перед собственниками жилья. Отчет должен содержать несколько пунктов, лучше это также прописать в договоре:

  • УК отчитывается, сколько потратили на ремонт, сколько на содержание, сколько на благоустройство
  • Статьи «Текущий ремонт» и «ремонт в случае аварийных ситуаций» должны быть разделены в отчете управляющей организации
  • УК отчитывается о полученных и потраченных деньгах
  • Отчет о содержании самой управляющей организации содержит полные денежные суммы на все статьи
  • Отчет по санитарной и пожарной безопасности

Договор первоначально заключается на один или на три года. Нужно понимать, что собственники в любой момент решением общего собрания могут или поменять управляющую компанию на другую, либо отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ, либо обратиться в администрацию города и попросить провести другой открытый конкурс на право управления многоквартирным домом.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/peredacha-doma-ot-zastrojshhika-upravlyayushhej-kompanii/