Договор между управляющей компанией арендатором и собственником

Кто должен оплачивать управляющей организации расходы на общедомовые нужды по энергоснабжению — собственник имущества или арендатор, если между собственником и арендатором в договоре аренды прописано, что арендатор в течение 10 дней после заключения договора аренды обязан заключить договоры с обслуживающими организациями на коммунальные услуги и т.п. (арендатор нежилого помещения договор с обслуживающими организациями на предоставление коммунальных услуг в установленный срок не заключил)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Обоснование вывода:
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Положениями ст.ст. 249, 290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.
В ч. 1 ст. 37 ЖК РФ предусмотрено, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника и пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему имущества.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом соотношением площадей жилого дома и нежилого помещения, при этом отсутствие заключенного договора с организацией, оказывающей соответствующие услуги, не освобождает собственника помещения от обязанности возместить затраты, понесенные на содержание общего имущества.
В п. 5 ч. 2 ст. 153, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ также указано, что обязанность по оплате коммунальных услуг для обеспечения содержания помещения (в том числе нежилого) в многоквартирном доме возлагается на собственника этого помещения. При этом ни гражданское, ни жилищное законодательство не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах. Вопрос о возмещении арендатором расходов на оплату коммунальных услуг или иных услуг, связанных с содержанием имущества в многоквартирном доме, регулируется соглашением между арендодателем и арендатором, при этом управляющая или ресурсоснабжающая организация*(1), не будучи стороной договора аренды, не вправе предъявлять требование об оплате коммунальных услуг арендатору помещения. Лицом, обязанным перед управляющей или ресурсоснабжающей организацией в правоотношениях, возникающих в связи с оплатой таких услуг, является собственник помещений (арендодатель) (смотрите, например, постановления Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12 и от 17.04.2012 N 15222/11, Первого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2014 N 01АП-580/14).
Данный вывод базируется на положениях абз. второго п. 3 ст. 308 ГК РФ, в силу которого обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Гражданский кодекс РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. Исполнитель коммунальных услуг в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения. Данная правовая позиция изложена в ответе на вопрос N 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015. Аналогичного мнения придерживаются и нижестоящие суды (смотрите, к примеру, постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.11.2016 N Ф02-6073/16 по делу N А19-15217/2015, Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.09.2016 г. N Ф03-3909/16 по делу N А73-15320/2015, Арбитражного суда Центрального округа от 23.10.2015 N Ф10-3565/15 по делу N А54-6083/2014, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2016 N 07АП-1149/16).
То обстоятельство, что в договоре аренды содержится условие об обязанности арендатора заключить договор с исполнителем коммунальных услуг на поставку коммунальных ресурсов, само по себе не возлагает на арендатора автоматически обязанность оплачивать эти услуги. Если, конечно, такие договоры будут им заключены, то это освободит собственника нежилого помещения от обязанности нести расходы в том числе и по оплате электрической энергии, поставленной в места общего пользования многоквартирного дома (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 сентября 2016 г. N Ф04-3452/16 по делу N А03-16138/2015). Однако, если подобные договоры арендатором не заключены, то обязанным лицом перед управляющей или ресурсоснабжающей организацией остается собственник нежилого помещения (смотрите постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12).
Подчеркнем, что, выполнив свою обязанность по оплате коммунальных расходов на содержание общего имущества, собственник нежилого помещения не лишен права требовать возмещения этих расходов от арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (смотрите постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.02.2016 N Ф01-5840/15 по делу N А28-14098/2014).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

29 декабря 2016 г.

————————————————————————-
*(1) Отметим, что в соответствии с п. 18 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. В случае приобретения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме коммунальных ресурсов по указанным договорам такой собственник обязан вносить в порядке, установленном настоящими правилами, плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды.

Сегмент аренды на рынке коммерческой недвижимости, несомненно, является наиболее активным. Зачастую мелкому, среднему и даже крупному бизнесу выгоднее арендовать нежели приобретать в собственность офисные или торговые площади. При этом, как и в любой сделке, свои риски несут как собственники помещений, так и арендаторы.

VII Международный Камский форум профессионалов рынка недвижимости, который прошел 16-17 февраля в Перми всесторонне рассмотрел тему «безопасности», в том числе и специалисты рынка коммерческой недвижимости, являясь, по сути, конкурентами, попытались найти точки соприкосновения и возможные пути нивелирования последствий рисков, имеющих место на рынке аренды.

Либо вы часть решения, либо вы часть проблемы

По мнению Андрея Шишкина, директора по развитию компании «Алендвик», которая является одной из крупнейших компаний — арендаторов в Перми и крае, риски и угрозы на арендаторов «градом» сыплются со всех сторон, на всех этапах взаимоотношений.

На этапе поиска объекта есть риски получения недостоверной информации об объекте, в частности, по срокам ввода в эксплуатацию здания. Информация может быть искажена в вопросах технических характеристик объекта, что потом увеличивает затраты при вхождении на объект. Так же преувеличенными могут быть показатели прогнозируемой посещаемости, заниженными — стоимость аренды, уровень конкуренции. Все острые углы, возникающие на этапе подбора объекта, специалисты советуют сглаживать на уровне переговоров, до заключения письменного соглашения. В договоре аренды стоит очень подробно прописать все финансовые обязательства, обязательства по выполнению ремонтных работ, возможности субаренды и так далее. Для того, что не прогадать относительно выбранного места рекомендуется проводить качественные маркетинговые исследования рынка, а не полагаться всецело на обещания арендодателя.

Непосредственно на этапе оформления арендных отношений повышенной зоной рисков становится пакет документов: предварительный договор, срочный договор, долгосрочный договор аренды. При этом важно договориться о сроках действия договора, поскольку именно срок является основным камнем преткновения, когда желание арендатора и арендодателя не совпадают.

Отдельно отметим, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ). Если необходимость в регистрации есть, в договоре необходимо прописать, кто будет эту выплату производить, поскольку провести регистрацию могут обе стороны сделки. Стоимость услуг — порядка 15 тыс. руб.

Следующим этапом является вхождение на объект. На этом уровне, по словам Андрея Шишкина, появляются финансовые риски, это могут быть различные взносы (гарантийные, обеспечительные, маркетинговые платежи, сбор на открытие, страховка и т.д.). При этом, являясь представителем крупного арендатора, г-н Шишкин согласен лишь с необходимостью обеспечительного платежа, который является неким гарантом подстраховки собственника от раннего ухода арендатора, остальные траты являются, по его мнению не обоснованными.

Так же на этом этапе может быть предложено взять дополнительные площади в нагрузку. Более того, зачастую, руководитель по развитию компании «Алендвик», констатировал тот факт, что арендаторов обязывают самостоятельно оформлять технический, кадастровый паспорт объекта. По мнению же Александра Никитина, директора по коммерческой недвижимости PAN CityGroup (ООО «Пермское агентство недвижимости»), самостоятельное оформление этих документов арендаторами наоборот является для них наиболее удобным вариантом. Связано это с тем, что арендатор, как лицо заинтересованное, учтет все нюансы помещения во избежание в дальнейшем разногласий по той или иной технической неисправности, которая могла появиться в процессе эксплуатации или была изначально.

Критическим Андрей Шишкин назвал период со дня подписания договора до дня непосредственного вхождения на объект.

— В этот период собственник может навязать тех подрядчиков, технический персонал, стоимость услуг которых выше среднестатистических цен на рынке, так же могут быть наложены ограничения по времени вхождения, по завозу материалов и оборудования. Договор не предусматривает компенсации затрат, которые арендатор может потратить, инженерных систем и других технических устройств.

Подобные риски необходимо предусмотреть также на уровне переговоров, и прописать в заключаемых договорах все нюансы. Здесь важен не сам механизм исключения возможных рисков, а тот факт, что стороны знают о возможных спорных моментах и это не становится для них сюрпризом. Так профессионалы советуют помнить, что во время арендного периода арендодатель может ограничить арендатора в масштабах и объемах рекламных возможностей, накладывать какие-либо ограничения по режиму работы. Подобные вопросы также необходимо прояснить на уровне составления договора, четко и подробно расписав все возможности и ограничения по использованию площадей.

На этом этапе так же могут возникнуть недопонимания относительно возможных перепланировок и проведения ремонтных работ. Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Таким образом, прописать это отдельным пунктом в договоре совсем не возбраняется.

Три модели построения взаимоотношений между собственником, управляющей компаний и арендатором

Отдельного внимания заслуживает вопрос управления объектом коммерческой недвижимости в зависимости от формы управления, заключённого договора между управляющей компанией, собственником и арендатором. Существует несколько форм взаимодействия этих трех субъектов, но не один из имеющихся вариантов не может гарантировать 100% удовлетворения требований всех участников процесса.

В целях установления наиболее выгодных для сторон партнерства в процессе соблюдения прав и выполнения обязанностей крайне важно заключить такой договор и выстроить взаимоотношения таким образом, чтобы фактические действия одной из сторон не могли стать причиной убытков для другой. При этом необходимо помнить, что решение любого вопроса в судебных инстанциях занимает достаточно продолжительное время, что во многих ситуациях является неприемлемым.

Алексей Лунев, руководитель юридического департамента ООО «Правозащитник», выделяет три возможных варианта построения взаимоотношений между собственником, управляющей компанией и арендатором. Первый вариант предполагает под собой заключение между собственником объекта недвижимости и управляющей компанией договора на содержание, техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг. Собственник и арендатор заключают договор аренды, включающий в себя, в том числе, условия о компенсации расходов на управление объектом. При этом УК является сторонней организацией.

договор между управляющей компанией арендатором и собственником

При рассмотренном варианты, для УК практически нет никаких рисков, в случае отсутствия арендатора, оплату за управление осуществляет собственник объекта.

Для собственника подобная схема чревата несвоевременной оплатой арендатором расходов на управление, что повлечет за собой оплату расходов на управление из своих средств (временное изменение финансовых потоков). Преимуществом для собственника является тот факт, что объект управляется в интересах собственника, следовательно, объект сохраняет свою привлекательность, функциональность, бизнес-привлекательность. Объем управленческих услуг устанавливается исключительно собственником.

Для арендатора риск заключается в том, что он не имеет возможности регулировать (влиять) на расходы связанные с управлением. Арендатора ставят перед фактом о стоимости услуг управления объектом коммерческой недвижимости. Второй вариант предполагает заключение двух договоров: договора аренды между собственником и арендатором и договора на управление между УК и арендатором. При этом УК принадлежит собственнику либо аффилирована ему.

Основными рисками для УК является наличие дебиторской задолженности, что не позволит своими силами своевременно оплатить услуги поставщикам коммунальных услуг либо подрядным организациям. Наличие задолженности чревато тем, что подача коммунальных услуг может быть прекращена, что приведет к ограничению функциональности объекта недвижимости и, следовательно, потере клиентов. Однако есть и другая сторона, в случае наличия задолженности арендатора, управляющая компания может привлечь средства собственника с последующим взысканием с арендатора. При этом арендатор не имеет возможности регулировать (влиять) на расходы на управление объектом недвижимости. В случае если в договоре предусмотрено одностороннее увеличение расходов на управление, без ограничения предела такого увеличения, то арендатор может оказаться в ситуации фактической нерентабельности своей деятельности.

Для собственников риском в подобной схеме может стать вероятность изменения финансовых потоков в связи с частичным финансированием УК для погашения задолженности за коммунальные услуги и услуги подрядных организаций.

Несомненным плюсом подобного подхода является тот факт, что объект сохраняет свою привлекательность, функциональность в связи с достаточным финансированием и единоличным определением собственником объема услуг и направления дальнейшего развития объекта. Последняя, из предложенных Алексеем Луневым, схем, предполагает заключение договора аренды между собственником и арендатором и договора на управление между УК и арендатором. При этом УК является сторонней организацией, а собственником делегируются арендатору все полномочия по управлению объекта.

договор между управляющей компанией арендатором и собственником

Для УК есть риск, что в случае отсутствия иных финансовых источников и наличия дебиторской задолженности арендатора, нормальное функционирование объекта может быт нарушено. Так как даже частичная неоплата влечет за собой невозможность расчетов с поставщиками коммунальных услуг, а также с иными подрядчиками, что в свою очередь может привести к прекращению функционирования всего объекта. При этом, для возвращения своих средств очень затруднительно, так как судебный процесс занимает значительное время, и арендатор имеет полномочия по замене управляющей организации.

Для собственника риск тоже достаточно велик, потому что он фактически исключается из решения вопросов, связанных с содержанием и развитием объекта. Арендатору же приоритетнее продвижение своего бизнеса, вне зависимости от сохранности объекта. Логично сделать вывод, что для арендатора подобный вариант является максимально удобным, потому что он имеет возможность диктовать свои условия на стадии заключения договоров управления.

Не уйду! — Придется!

Наиболее болезненным с точки зрения стоимости рисков, по мнению Андрея Шишкина, является этап пролонгации. Арендатор не может заставить арендодателя на юридическом уровне продлить сроки договора иногда необходимо договариваться и даже убеждать собственника в неправильности его моральной позиции, — прокомментировал руководитель «Алендвик». Рост арендной ставки может вынудить арендатора съехать с «накормленного» места. Так же есть риск того, что площади будут урезаны в связи с входом нового арендатора, возможно, аффилированного арендодателю.

«Борьбой циклона с антициклоном, которая может идти годами» назвал Владимир Федорченко, генеральный директор «PAN City Group» (ООО «Пермское агентство недвижимости»), взаимоотношения собственника, арендатора и арендодателя. Отношения нескольких субъектов, тем или иным образом заинтересованных в развитии объекта коммерческой недвижимости и имеющих при этом свои корыстные цели, неизбежно будут вести к столкновениям. Искусство управления объектом коммерческой недвижимости заключается в том, что бы максимально гладко сточить острые углы, предусмотреть максимум деталей и нюансов на уровне заключения договоров. Большое внимание необходимо уделить устным переговорам, так как не все вопросы можно отрегулировать юридически.

Источник: портал «Метросфера» 

Вопрос: Может ли арендатор заключить договор на коммунальные услуги с управляющей компанией?

История: Управляющая компания с нами расторгла договор на коммунальные услуги и отключило свет. Мы — арендаторы.

Мы считаем действия УК незаконными по следующим основаниям:

Расторжение договора произведено с нарушением закона, поэтому в соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ является ничтожной сделкой.

 Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, последовавшее за расторжением договора отключение от электроэнергии является незаконным.

 В силу ст. 169 ГК РФ, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 ГК РФ.

Согласно ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

 В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 — 304 ГК РФ принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

            Ни законом ни договором не предусмотрен в данном случае односторонний отказ от заключения договора.

В соответствии с ч.2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

             Основанием для заключения договора на энергоснабжение, в силу п.34 Постановления Правительство Российской Федерации от 4.05.2012 N 442 «О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии» являются, документы, подтверждающие в том числе, право аренды.

             Обязанность арендатора уплачивать коммунальные платежи подтверждается сложившейся судебной практикой: Постановлением ФАС Московского округа от 29.03.2010 N КГ-А40/1107-10 по делу N А40-41197/09-54-346, Определением ВАС РФ от 25.05.2011 N ВАС-5972/11 по делу N А03-900/2010.

Ответ: Арендатор не может заключить договор на содержание имущества

 См. Постановления Президиума ВАС от 17.04.2012 № 15222/11 и от 12.04.2011 № 16646/10

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№ 15222/11
Москва 17 апреля 2012 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
в составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Бациева В.В., Горячевой Ю.Ю.,
Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А.,
Пауля Г.Д., Першутова А.Г., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. –
рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью
«Меридиан-95» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного
суда города Москвы от 26.04.2011 по делу № А40-99124/10-37-796,
постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011
и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа
от 20.10.2011 по тому же делу.
В заседании приняли участие представители:
Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: /> (информация о движении дела, справочные материалы и др.).
Автоматизированная
копия2
от заявителя – общества с ограниченной ответственностью
«Меридиан-95» (ответчика) – Беляков Н.В., Кретова Т.Т.;
от товарищества собственников жилья «Ангелов 6» (истца) –
Хомяков В.К.;
от Департамента имущества города Москвы (ответчика) –
Николаева В.А., Синицына Е.С.
Заслушав и обсудив доклад судьи Пауля Г.Д., а также объяснения
представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил
следующее.
Товарищество собственников жилья «Ангелов 6» (далее –
товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым
заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Меридиан-95»
(далее – общество) и Департаменту имущества города Москвы (далее –
департамент) о взыскании солидарно с ответчиков 708 609 рублей
9 копеек задолженности за ремонт и содержание общего имущества
многоквартирного дома, состоящей из суммы основного долга в размере
610 168 рублей 56 копеек за период с 01.01.2009 по 01.01.2010, пеней
за период с 11.04.2009 по 01.01.2011 в размере 98 440 рублей 53 копеек, а
с общества (арендатора) – задолженности за оказанные коммунальные
услуги за период с 01.04.2009 по 01.04.2010 в размере 191 124 рублей
55 копеек и пеней за просрочку платежа за период с 11.04.2009
по 01.01.2011 в размере 23 729 рублей 48 копеек (с учетом уточнений в
порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены
государственное унитарное предприятие «Дирекция единого заказчика
района Митино», государственное учреждение «Инженерная служба
Северо-Западного административного округа города Москвы», 3
государственное учреждение города Москвы «Инженерная служба района
Митино».
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2011 в
удовлетворении исковых требований к департаменту отказано, с общества
в пользу истца взыскано 610 168 рублей 56 копеек основного долга;
производство в части взыскания расходов за вывоз твердых бытовых
отходов в размере 86 400 рублей прекращено в связи с частичным отказом
от иска; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда
от 07.07.2011 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением
от 20.10.2011 решение от 26.04.2011 и постановление
от 07.07.2011 оставил без изменений.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской
Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой
инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной
инстанций общество просит их отменить, ссылаясь на нарушение
единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм
материального права, и принять новый судебный акт об отказе в
удовлетворении исковых требований.
В отзыве на заявление департамент просит оставить указанные
судебные акты без изменения как соответствующие действующему
законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве
на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей
участвующих в деле лиц, Президиум считает, что оспариваемые судебные
акты подлежат отмене в части по следующим основаниям.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, нежилое
помещение общей площадью 2 419 кв. метров, расположенное по адресу:
Москва, Ангелов пер., д. 6, является собственностью города Москвы. 4
Названное помещение по договору аренды с департаментом
от 31.03.2000 № 9-167/2000 (далее – договор аренды) используется
обществом (арендатором).
Договором аренды предусмотрено, что арендатор оплачивает
коммунальные и эксплуатационные услуги по отдельному договору,
которое общество обязано заключить с лицом, в эксплуатации которого
находится нежилой фонд.
Товарищество с 01.01.2009 является управляющей организацией
жилого дома, расположенного по адресу: Москва, Ангелов пер., д. 6, и
обеспечивает собственников помещений в многоквартирном доме
техническим обслуживанием общей долевой собственности, в том числе
осуществляет содержание коммуникаций дома и предоставляет
коммунальные услуги.
Товарищество, ссылаясь на задолженность ответчиков по оплате услуг
на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном
доме за период с 01.01.2009 по 01.01.2010, обратилось с иском в
арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания с общества
610 168 рублей 56 копеек расходов на содержание и ремонт жилых
помещений за 2009 год, суды исходили из условий договора аренды, в
соответствии с которым арендатор является лицом, обязанным заключить
с истцом соответствующие договоры об оплате эксплутационных расходов
и коммунальных услуг.
Поскольку общество не представило доказательств погашения
задолженности, суды удовлетворили исковые требования в отношении
арендатора в части суммы основного долга (обеспечение надлежащего
санитарно-технического состояния и эксплуатации общего имущества
многоквартирного дома).
В удовлетворении исковых требований в отношении департамента
суды отказали, исходя из того, что договором аренды на арендатора 5
возложена обязанность заключить с истцом договоры, в том числе на
управление, содержание и ремонт общего имущества дома.
Между тем подобные выводы противоречат правовой позиции,

изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10, согласно которой на

арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут. Президиум указал, что договор аренды регулирует отношения между

собственником и арендатором. Положение договора аренды, согласно
которому арендатор обязан участвовать в долевом финансировании
текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания, не
позволяет сделать вывод, что в договоре содержится условие об
исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств
собственника по несению названных расходов, а также считать, что
арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в
результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание
общего имущества.
Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее – Гражданский кодекс) предусмотрено несение арендатором
расходов на содержание арендованного имущества, если иное не
установлено законом или договором аренды.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя
содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено
законом или договором. 6
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса
собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве
общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый
участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей
участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему
имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса собственники
помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание
общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, именно собственник нежилого помещения,
расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона
обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
В своих письмах на имя председателя правления товарищества,
которыми в том числе руководствовались суды при принятии судебных
актов по делу, департамент указывает, что исходя из договора аренды
обязанность по оплате эксплутационных расходов и коммунальных услуг
возлагается на арендатора, который должен заключить соответствующие
договоры.
Между тем

собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом. При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты

подлежат отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований к
департаменту и взыскания с общества в пользу товарищества основного
долга в сумме 610 168 рублей 56 копеек исходя из пункта 1 части 1
статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 7
как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными
судами норм права.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по
делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на
основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в
настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на
основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3
части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2011 по делу
№ А40-99124/10-37-796, постановление Девятого арбитражного
апелляционного суда от 07.07.2011 и постановление Федерального
арбитражного суда Московского округа от 20.10.2011 по тому же делу в
части отказа в удовлетворении исковых требований к Департаменту
имущества города Москвы, в части взыскания с общества с ограниченной
ответственностью «Меридиан-95» в пользу товарищества собственников
жилья «Ангелов 6» основного долга в сумме 610 168 рублей 56 копеек
отменить.
В удовлетворении исковых требований в части взыскания с общества
с ограниченной ответственностью «Меридиан-95» в пользу товарищества
собственников жилья «Ангелов 6» основного долга в сумме
610 168 рублей 56 копеек отказать.8
Взыскать с Департамента имущества города Москвы задолженность
за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома в
размере 610 168 рублей 56 копеек.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Председательствующий А.А. Иванов